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　　12.某开发项目其现金流量如下表所示，已知基准收益率为10%，则其净现值为（　　）万元。单位：万元
　　A.158.55　　B.396.36　　C.436.00　　D.1264.3B
　　[答案]A
　　[解析]将各年净现金流量折现到投资初期求和
　　-500-50.91+189.26+172.05+182.36+165.79=158.55
　　13.利用净现值评估项目时，该开发项目在经济上可取的条件是（　　）。
　　A.NPV>O　　B.NPV　　C.NPV=0　　D.NPV大于或等于O
　　[答案]D
　　[解析]利用净现值评估项目时，该开发项目在经济上可取的条件是NPV大于或等于O。
　　14.某人购买尚有使用年限10年的餐馆一间，各项费用共需100万元，经营开始投入流动资金15万元，采用直线折旧法折旧，净残值10万元，经营开始后每年可获营业收入50万元，付现成本为25万元，所得税率为33%，最后一年该项目的现金流量合计为（　　）万元。
　　A.29.72　　B.35，72　　C.41.72　　D.44.72
　　[答案]D
　　[解析]（50-25）=25（100-10）/10=9（25-9）*33%=5.28
　　25-5.28+10+15=44.72
　　多选题：
　　1.采用静态投资回收期作为投资的评估指标，其主要缺点是（　　）。
　　A.没有考虑投资风险因素　　
　　B.不利于对投资项目进行整体评估　　
　　C.没有考虑资金的时间价值　　
　　D.其经济意义难于理解
　　[答案]B，C
　　[解析]投资回收期法的主要优点
　　（1）使用简单、方便。一是评估指标计算简单；二是采用该方法只需要确定投资项目前几年的净现金流量，不必确定投资项目寿命期所有年份各年净现金流量；三是不用确定折现率。（2）投资回收期的经济意义易于理解。（3）在一定意义上考虑了投资风险因素，所以在对小型投资项目评估时，经常采用该方法，即使在对大型项目评估时，也经常将此法与其他动态指标结合使用。投资回收期法的主要缺点有
　　（1）没有考虑资金的时间价值，体现在将不同年份的现金流量直接相加。（2）不考虑投资回收期以外各年净现金流量，不利于对投资项目进行整体评估。（3）投资回收期的确定主要依赖决策者对风险的态度。
　　2.利用净现值对开发项目进行评估的主要优点是（　　）。
　　A.能明确反映投资会使企业获利数额大小　　
　　B.计算不需依赖折现率数值的大小　　
　　C.能反映投资效率的价值　　
　　D.考虑了资金的时间价值
　　[答案]A，D
　　[解析]净现值法优点
　　（1）考虑了资金的时间价值。（2）能明确反映出从事一项房地产投资会使企业获利（或亏本）数额大小。净现值法是投资评估方法中最好的，被广泛使用。
　　不足之处
　　（1）净现值的计算依赖于折现率数值的大小。（2）净现值指标不能反映投资效率的高低。
　　3.在房地产投资评估两个或两个以上方案时，采用净现值法与采用内部收益率法会得出相反的结论，其主要原因是（　　）。
　　A.计算方法的计算过程不同　　
　　B.计算方法对再投资利润率的假定不同　　
　　C.投资项目的投资规模不同　　
　　D.投资项目的类型不同
　　[答案]B，C
　　[解析]出现上述不一致的主要原因在于
　　（1）两个投资项目的投资规模不同。（2）上述两种计算方法对再投资利润率的假定不同。其中净现值法假定了再投资利润率等于计算净现值所用的折现率，而内部收益率法假定再投资利润率等于IRR。

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