具体内容

纳税人

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，不包括农村。

征税范围

城市、县城、建制镇和工矿区（由省、自治区、直辖市人民政府划定）

税率（经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区的城镇土地使用税适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过规定的最低税额的30﹪

城镇土地使用税实行分级幅度税额税率。每平方米土地年税额规定如下：

（1）大城市1.5元-30元；

（2）中等城市1.2元-24元；

（3）小城市0.9元-18元；

（4）县城、建制镇、工矿区0.6元-12元

应纳税额

应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额

免税基本规定

1.国家机关、人民团体、军队自用的土地；

2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

4.市政街道、广场、绿化地带等公共用地；

5.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

6.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5～10年；

7.由财政部另行规定的能源、交通、水利用地和其他用地。

特殊免

税规定

1.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地；

2.企业办的学校、医院、幼儿园用地与其他用地明确区分的；

3.免税单位无偿使用纳税单位的土地；

4.中国人民银行总行（含外汇管理局）所属分支机构自用的土地；

5.石油、电力、煤炭等能源用地，民用港口、铁路等交通用地和水利设施用地，三线调整企业、盐业、采石场、邮电等特殊用地；

6.对一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25﹪且实际安置人数高于10人的单位，可减征或免征。

其他减免税优惠的规定

1.凡是缴纳了耕地占用税的，从批准征用之日起满1年后征收城镇土地使用税；征用非耕地的，应从批准征用之次月起征收城镇土地使用税

2.房地产开发公司建造商品房的用地，除经批准开发建设经济适用房的用地外，一律不得减免城镇土地使用税

6.对于各类危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由各省、自治区、直辖市税务局确定，暂免征收城镇土地使用税

7.企业关闭、撤销后，其占地未作他用的，经各省、自治区、直辖市税务局批准，可暂免征收城镇土地使用税

8.自2004年7月1日起，企业搬迁后原场地不使用的、企业范围内荒山等尚未利用的土免征城镇土地使用税

9.对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税

10.对核工业总公司所属企业中生产核系列产品的厂矿，为照顾其特殊情况，除生活区、办公区用地应依照规定征收土地使用税外，其他用地暂予免征土地使用税

11.对火电厂厂区围墙内的用地，均应照章征收土地使用税。对厂区围墙外的灰场、输灰管、输油（气）管道、铁路专用线用地，免征土地使用税；厂区围墙外的其他用地，应照章征税

12.机场飞行区（包括跑道、滑行道、停机坪、安全带、夜航灯光区）用地，场内外通讯导航设施用地和飞行区四周排水防洪设施用地，免征土地使用税

13.对军队自用的土地免征土地使用税

16.对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税

18.对向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地免征城镇土地使用税

19.对城市公交站场、道路客运站场、城市轨道交通系统运营用地，免征

20.对专门经营农产品的批发市场、农贸市场使用（包括自有和承租）的土地，暂免征收

21.国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育场馆，用于体育活动的土地，免征

22.【新增】2017年1月1日至2019年12月31日，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税

具体内容

纳税人

占用耕地建房和从事非农业建设的单位和个人

征税范围

（建设直接为农业生产服务的生产设施占用农用地的，不征收耕地占用税）

纳税人为建房或从事其他非农业建设而占有的国家所有和集体所有的耕

耕地：种植农业作物的土地，包括菜地、园地（包括花圃、苗圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地）；

占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或从事非农业建设，比照征收耕地占用税

税率

地区差别定额税率

应纳税额的计算

应纳税额＝实际占用的耕地面积×适用定额税率

（1）以房地产进行投资、联营

如果投资、联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件，暂免征收土地增值税。但对以房地产作价入股，凡所投资、联营的企业从事房地产开发或房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营的或投资、联营的企业将上述房地产再转让，均需征税

（2）合作建房

建成后分房自用的，暂免征收；建成后转让的，征税

（3）企业兼并转让房地产

暂免征

（4）交换房地产

征税，但对于个人之间互换自有居住用房地产的，免征

（5）房地产抵押

抵押期间不征收。待抵押期满后，视该房地产是否转移产权来确定是否征收。以房地产抵债而发生房地产产权转让的，征税

（6）房地产出租

不征

（7）房地产评估增值

不征

（8）国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物

免征

（9）土地使用者转让、抵押或置换土地

只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得经济利益，征税

（10）房地产代建房

不征

应税收入

的确定

转让房地产的全部价款及相关经济收益。收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额为增值额

扣除项目

（1）取得土地使用权所支付的金额

取得土地使用权所支付的地价款和按规定缴纳的有关费用

（2）开发土地和新建房及配套设施的成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用

（3）开发土地和新建房及配套设施的费用

与房地产开发相关的销售费用、管理费用、财务费用。

①财务费用的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同期同类贷款利率计算的金额。其他开发费用，按【（1）＋（2）】×5﹪以内计算扣除；

允许扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5﹪

②凡不能按转让房地产项目计算分摊或提供金融机构证明的，开发费用按【（1）＋（2）】×10﹪以内计算扣除；

允许扣除的房地产开发费用＝取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10﹪

（4）旧房及建筑物的评估价格

房地产评估机构评定的重置成本乘以成新度折扣率

（5）与转让房地产有关的税金

转让时缴纳的城市维护建设税、印花税、教育费附加

（6）对从事房地产开发的纳税人的加计扣除

可按上述【（1）＋（2）】×20﹪扣除。

计税依据

特殊规定

纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，税务机关根据评估价格确定转让收入；提供扣除项目金额不实的，税务机关根据评估价格确定扣除项目金额；转让房地产的成交价格低于评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照评估价格确定转让房地产收入

1.建造普通标准住宅

（1）增值额未超过扣除项目金额20﹪的，免征土地增值税；

（2）增值额超过扣除项目金额20﹪的，应就其全部增值额按规定计税；

（3）对于纳税人既建普通标准住宅，又建造其他房地产的，应分别核算增值额。否则不予免税

2.国家建设需要依法征用、收回的房地产

免征土地增值税

3.城市实施规划、国家建设的需要而搬迁

免征土地增值税

4.中国邮政集团公司向中国邮政速递物流股份有限公司、各省邮政公司向省邮政速递物流有限公司转移房地产产权应缴纳的土地增值税，予以免征

已经缴纳的应予免征的土地增值税，应予以退税

中国邮政集团公司与原中国邮政储蓄银行有限责任公司之间划转、变更土地、房屋等资产权属交易涉及的土地增值税，免征

5.个人

自2008年11月1日起，居民个人转让住房一律免征土地增值税