【例题】房地产投资项目风险识别的主要工作包括(　)。

　　A.测算风险概率

　　B.感知风险

　　C.估计风险损失

　　D.分析风险

　　E.制定风险应对策略

　　『正确答案』BD

　　『答案解析』本题考查房地产投资项目风险识别有关内容。房地产投资项目风险识别过程包含两个环节：一是感知风险，即通过各种方法了解和认识投资项目将面临哪些客观存在的风险;二是分析风险，即在感知风险的基础上，进一步分析引起风险事故的各种潜在因素，即造成风险事故的主要原因。

　　【例题】(2014年真题)下列房地产投资风险中，属于系统风险的是(　)。

　　A.收益现金流风险

　　B.机会成本风险

　　C.持有期风险

　　D.政策风险

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查房地产投资风险的类型。系统风险是指对市场内所有房地产投资项目都产生影响的、投资者无法避免或消除的风险，主要包括：通货膨胀风险、市场供求风险、市场周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险。

　　【例题】(2014年真题)关于房地产投资方案风险测度评价的说法，正确的是(　)。

　　A.标准差越小的方案，风险越大

　　B.期望值越大的方案，风险越大

　　C.变异系数越大的方案，风险越大

　　D.概率值越大的方案，风险越大

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查房地产投资风险的测度。投资项目的财务内部收益率大于等于基准收益率的累计概率值越大，风险越小;标准差越小，风险越小;变异系数越小，风险越小。所以只有选项C说法正确。

　　【例题】(2014年真题)对互斥型房地产投资方案进行直接比选时，比较方案之间必须具备的可比性条件有(　)。

　　A.各方案均为房地产开发投资项目

　　B.各方案有相同的投资收益率

　　C.各方案费用和效益的计算口径一致

　　D.各方案有相同的计算期

　　E.各方案现金流量有相同的时间单位

　　『正确答案』CDE

　　『答案解析』本题考查房地产投资方案的可比性条件。互斥型方案进行比选时，必须的条件有：被比较方案的费用及效益计算口径一致;被比较方案具有相同的计算周期;被比较方案的现金流量具有相同的时间单位。如果以上条件不能满足，必须经过一定转化后方能进行比较。

　　【例题】(2016年真题)用净现值法对甲、乙、丙三个投资方案进行比选的结果是甲方案最优、乙方按次优、丙方案最差，用净现值率法对这三个方案进行比选的结果是(　)。

　　A.甲方案一定最优

　　B.乙方按一定最优

　　C.丙方案一定最差

　　D.甲乙丙都有可能是最优方案

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查净现值率比较法。采用净现值率法对方案比选的结果与采用净现值法的结果不一致。这是因为净现值率法是从单位投资收益的角度进行方案比选，而净现值法是从投资总额收益的角度进行方案比选。两种方法评价的角度不同，因此评价的结论可能不同。

　　【例题】若投资资金是强制约束条件，在进行投资方案比选时，宜采用的比选方法是(　)。

　　A.净现值比较法

　　B.净将来值比较法

　　C.净年值比较法

　　D.净现值率比较法

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查计算期相同的互斥型方案比选。净现值率比较法说明了投资方案单位投资所获得的净效益。用净现值率进行比较时，以净现值率较大的方案为优。在投资资金受到强制约束的情况下，一般宜采用净现值率法。

　　【例题】(2014年真题)下列用于互斥型房地产投资方案比选的方法中，可直接用于计算期不同方案比选的是(　)。

　　A.净现值法

　　B.净年值法

　　C.净将来值法

　　D.净现值率法

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查计算期不同的互斥型方案必选。计算期不同的互斥型方案的必选方法有年值法和现值法，其中年值法包括净年值法和费用年值法，现值法包括最小公倍数法和年值折现法。所以本题选B。

　　【例题】(2013年真题)当各投资方案计算期不同时，进行投资方案比选宜采用的方法是(　)。

　　A.差额净现值法

　　B.净现值法

　　C.净将来值法

　　D.年值法

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查计算期不同的互斥型方案比选方法。ABC属于计算期相同的互斥型方案比选方法。D属于计算期不同的互斥型方案比选方法。

　　【例题】(2014年真题·案例分析题)张某完全靠500万元的自有资金进行房地产置业投资。经市场调研，有甲、乙、丙三个投资方案可供选择。各方案的初始投资年净经营收入和净转售收入见下表，计算期均为10年。张某的目标收益率为10%。

　　单位：万元

　　1.进行方案比选时，甲、乙、丙三个投资方案之间的关系为(　)。

　　A.现金流相关方案

　　B.互斥方案

　　C.混合方案

　　D.互补方案

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查投资方案的类型。由于受资金约束，只能选择一个方案，即互斥方案。

　　2.用净现值率法进行方案比较，甲、乙、丙三个投资方案从优到劣的排列顺序为(　)。

　　A.甲、乙、丙

　　B.甲、丙、乙

　　C.丙、乙、甲

　　D.乙、丙、甲

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查计算期相同的互斥方案比选。

　　3.在计算期内，甲、乙、丙三个投资方案经营期间的投资收益率高低关系正确的为(　)。

　　A.甲大于乙，乙大于丙

　　B.乙大于甲，甲大于丙

　　C.乙等于丙，丙大于甲

　　D.甲等于乙，乙大于丙

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查收益率的计算。三个方案的经营期间均为前9年。投资收益率=年息税前利润÷项目总投资×100%，甲的投资收益率=40÷300×100%=13.33%;乙的投资收益率60÷400×100%=15%;丙的投资收益率75÷500×100%=15%。

　　4.在计算期内，甲、乙、丙三个投资方案的现金流出应包括(　)。

　　A.初始投资

　　B.经营成本

　　C.还本付息

　　D.经营税金

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查现金流量的内容。张某的投资不涉及贷款，没有涉及还本付息的现金流出，其他都包含。