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2017年中级经济师《房地产经济》章节讲义10

　房地产开发项目目标客户的置业需求特征分析

　　(一)自住价值取向

　　这是以追求住房使用价值中自然属性为主的需求者的价值取向，他们购房的主要目的是以满足自己居住或家人居住。属于“刚性需求”。

　　按照需求层次的不同，可以分为基本居住取向、地段价值取向、居住享受取向和社会地位取向等类型。

类型	目的	选择住房时的影响因素
基本居住取向	满足自身基本居住要求（多数是首次购房者）	价格高低、居室面积大小、优惠条件（赠送面积、折扣等）
地段价值取向	改善型需求	所处地段的附加值，主要是地段的基础设施、公共设施和生活环境配套状况等，先选择地段再选择楼盘。
居住享受取向	住宅产品的品质和稀缺性	居住宽敞、功能分明、设备高档、设施齐全、装修精致、服务完善、环境优美、资源稀缺等
社会地位取向	表现社会地位，赢得尊重	名盘、高价位、社会名流和知名公众人物居住的小区。是“天价楼盘”的目标客户。

　　(二)交换价值取向

　　这是以追求住房使用价值中社会属性为主的需求者的价值取向，购房目的是通过转让实现住房的交换价值。属于“投资投机需求”。

　　根据交换价值实现形式的不同，可以分为投机盈利取向、投资收益取向、置换增值取向和资产积累取向等类型。

类型	购房目的	选购标准
投机盈利取向	转售	需求旺、增值快、套型面积适中
投资收益取向	出租（置业投资）适时可能出售	容易出租
置换增值取向	待增值后换好房	目前地段较偏、价格较低、增值潜力较大的
资产积累取向	资产积累和理财	不同地段、不同类型、不同档次的住房

　　几点说明：

　　(1)目标客户的价值取向是复杂多样的

　　(2)目标客户的价值取向是多元的

　　(3)目标客户的价值取向是动态变化的

　　【例题：多选】按照需求层次的不同，购房者自住价值取向包括()。

　　A.基本居住取向

　　B.地段价值取向

　　C.居住享受取向

　　D.社会地位取向

　　E.投资收益取向

　　【答案】ABCD

　　【解析】按照需求层次的不同，可以分为基本居住取向、地段价值取向、居住享受取向和社会地位取向等类型。

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