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2017年中级经济师《房地产经济》章节讲义2

　第六节房地产开发项目前期策划报告

　　【本节考点】

　　【考点】房地产开发项目前期策划报告概念及其编制步骤

　　【考点】房地产开发项目前期策划报告的结构和内容

　　【考点】房地产开发项目前期策划报告编制中应注意的问题

　　【本节内容精讲】

　　【考点】房地产开发项目前期策划报告概念及其编制步骤

　　房地产开发项目前期策划报告是指在对目进行市场调研的基础上，为了实现项目的预期目标提出的有针对性、前瞻性、策略性、可操作性和创新性的项目策划方案。

　　主要编制步骤如下：

　　(1)收集资料。包括项目所在地的国民经济和社会发展、房地产市场项目本身以及承担项目开发的房地产开发企业等方面的资料，并了解企业对项目开发的目标和要求。

　　(2)市场调研。对房屋销售价格、房地产产品特色、销售率等情况的市场调研，一般要有针对性地踩盘。

　　(3)项目分析。

　　(4)市场定位。这是前期策划报告编制中最重要的阶段。根据项目分析的结果和项目开发战略的思路，进行项目的市场定位，包括客户定位、项目定位和产品定位。

　　(5)经济评价。主要是对项目的盈利能力、清偿能力进行定量测算以判断项目的经济合理性和可行性。

　　(6)运行建议。提出项目的开发模式、开发进度、分期开发建议，根据项目特点提出项目经营策略建议和融资建议。

　　(7)撰写报告。

　　【考点】房地产开发项目前期策划报告的结构和内容

　　对于住宅开发项目的前期策划报告，其结构和内容如下：

　　(一)封面

　　封面的内容为：房地产开发项目前期策划报告的名称、项目委托单位名称、报告编制单位和报告编制时间。

　　(二)摘要

　　摘要在有些前期策划报告中也称为前言，其主要内容包括：说明前期策划项目的来源;对项目概况进行简要说明;项目前期策划选用的方法;项目前期策划要解决的主要问题;前期策划的结论及建议等。

　　(三)目录

　　编制目录是为了方便读者了解前期策划报告的内容，也可以使报告的编制人员对报告的逻辑关系和内容之间的衔接进行检查。一般编排三级目录，即章、节、点。

　　(四)正文

　　正文是项目前期策划报告的主体，是报告的中心部分，其主要内容为：

　　1.房地产市场研判

　　(1)城市发展分析。

　　(2)房地产市场总体环境分析。

　　(3)区域房地产市场分析。

　　2.项目分析

　　(1)项目概况。

　　(2)项目用地价值判断。

　　(3)项目SWOT分析。

　　3.客户定位

　　(1)目标客户选定。

　　(2)目标客户基本特征分析。

　　(3)目标客户置业需求特征分析。

　　4.项目定位

　　5.产品定位

　　6.运行建议

　　(1)开发项目的资金筹措计划。

　　(2)项目开发进度与分期开发建议。

　　(3)施工组织安排建议。

　　7.经济评价

　　(五)附件

　　附件的内容一般包括附表、附图和专项报告。

　　【考点】房地产开发项目前期策划报告编制中应注意的问题

　　(1)以项目为基础。

　　一是市场研判与开发项目相结合。

　　二是市场定位要与项目特点相结合。

　　(2)以市场为依据。房地产开发项目前期策划是否成功，最终是通过市场来检验的。

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