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　第七章 房地产开发项目管理

　　第一节 房地产开发项目管理概述

　　【本节考点】

　　【考点】房地产开发项目管理的概念

　　【考点】房地产开发项目管理目标和任务

　　【考点】房地产开发项目管理的程序和内容

　　【考点】房地产开发项目的特点和种类

　　【考点】房地产开发项目的工程系统构成

　　【本节内容精讲】

　　【考点】房地产开发项目管理的概念★

　　【考点】房地产开发项目管理目标和任务★★

　　对房地产开发项目实施管理的目的，是为了满足和超越房地产开发企业对房地产开发项目的要求和期望。

　　【考点】房地产开发项目管理的程序和内容★ 　　【考点】房地产开发项目的特点和种类★★

　　(一)房地产开发项目的特点

　　(1)成本目标较强。这主要是由资金的稀缺性和项目的经济性要求所决定的。

　　(2)质量要求较高。

　　(3)进度目标的限定性较强。

　　(4)系统性较强。

　　(5)涉及面较广。

　　(6)涉及诸多法规政策。

　　(二)房地产开发项目的种类

　　1.按照开发项目所在的位置，可分为：

　　(1)新区房地产开发项目：征收安置量小、用地条件较宽松，配套建设投资较大

　　(2)旧城区房地产开发项目：地价高、征收安置量大、开发难度大

　　2.按照开发项目的建设规模，可分为：

　　(1)房地产的成片开发项目：规模大、占地多、配套项目多、投资额度高、建设周期较长;开发方式多数采取分期、分批开发或滚动开发

　　(2)零星地段的单项开发项目：开发规模小、占地少、投资额度小、建设周期较短

　　3.按照开发项目的用途，可分为居住房地产项目、商业房地产项目、办公房地产项目、住宿房地产项目、餐饮房地产项目、娱乐房地产项目、工业房地产项目和特殊房地产项目等。

　　4.按照开发项目的开发建设深度，可分为土地开发项目、房屋开发项目和土地与房屋的综合开发项目。

　　5.按照开发项目的开发方式，可分为单独开发的房地产项目、合作开发的房地产项目、联合开发的房地产项目和定向开发的房地产项目。

　　【考点】房地产开发项目的工程系统构成★★★

　　房地产开发项目的工程系统构成是：一个工程建设项目由若干个单项工程构成，一个单项工程由若干个单位工程构成,一个单位工程由若干个分部工程构成，一个分部工程由若干个分项工程构成。

　　分项工程∈分部工程∈单位工程∈单项工程

　　(1)单项工程。是指具有独立的设计文件，建成后可以单独形成生产能力或使用功能的工程项目。一个工程建设项目通常包括多个单项工程，如住宅小区建设项目可能包括住宅楼、小区会所、小学、幼儿园等多个单项工程，其中的住宅楼可能有若干幢。

　　(2)单位工程。是指具有独立的设计文件，能够独立施工，但不能独立发挥生产能力或使用功能的工程项目。如住宅楼作为一个单项工程，通常由房屋建筑、室外建筑环境、室外安装三个单位工程构成。

　　(3)分部工程。是单位工程的组成部分，按不同的结构部位，路段长度及施工特点或施工任务，将单位工程划分为若干个项目单元。如一般房屋建筑单位工程包括地基与基础、主体结构、装饰装修、屋面、给水排水及采暖、燃气、电气、通风空调、建筑智能、电梯等分部工程。

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