2019年中级经济师《房地产》第八章知识点试题-收益法的计算公式-经济师考试网(www.jjsexam.com)

2019年中级经济师《房地产》第八章知识点试题-收益法的计算公式

来源：经济师考试网　2019-8-29 　收藏本页　 http://www.jjsexam.com/

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【题文】
某宗收益性房地产的评估价值偏高，其原因有( )。
A.收入估计过高
B.空置率估计过低
C.选取的报酬率过小
D.运营费用估计过大
E.收益期限估计过长
点击查看答案A,B,C,E
可以利用收益期限有限年的公式来帮助理解本题。V=A/Y×[1－1/(1+Y)^n]，预测未来的净收益偏大即A大，则V大；选取的报酬率低，即Y小，则V大。估计的使用期限偏长，即n大，则V大。另外根据净收益=潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用，运营费用估计过大，造成净收益小，房地产的评估价值偏低，D会导致结果偏小。空置率估计过低也会导致评估价值偏高，ABCE正确。
【题文】
某房地产公司开发6000平方米的商业用房供出租用，总开发费用为3000万元，毛租金为100元/平方米/月，出租费用为毛租金收入的20%。假设该类项目的投资收益率为15%，收益年期无限，则该项目收益价格超过投资的比率为（）。
A.28.0%
B.30.2%
C.32.4%
D.36.7%
点击查看答案A
每年收益=6000*100*（1-20%）*12=480000元=675万元，受益期限无限，则收益价格V=A/Y=576/15%=3840万元。净收益为840万元，收益率为840/3000=28%。
【题文】
某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用6年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，该类房地产的报酬率为8.5%，该房地产的收益价格为（）万元。
A.91.5
B.92.5
C.93.5
D.94.5
点击查看答案A
V= A/Y[1-1/(1+Y)n]=91.5万元。
【题文】
某人拥有一套住房，若出租，则年租赁净收入为2万元。若其拟出售此住房，并要求年收益率为12％时，假设收益年期无限，则此住房的净销售收入应为（）万元。
A.14.58
B.15.43
C.16.67
D.17.32
点击查看答案C
考察收益年限为无限年且其他因素不变的公式。V=A/Y=2/12%=16.67(万元)。
【题文】
评估该酒店式公寓在建工程的价值，可采用的估价方法有( )。
A.成本法
B.收益法
C.假设开发法
D.基准地价修正法
点击查看答案B
【题文】
该酒店式公寓建成后的年净收益为( )元／平方米。
A.300
B.360
C.540
D.600
点击查看答案A
【题文】
已知报酬率为8％，该酒店式公寓建成后的价值为( )元/平方米。
A.3000
B.3533
C.3577
D.3750
点击查看答案B
【题文】
该酒店式公寓建成后，其剩余土地使用期限为( )年。
A.37
B.38
C.39
D.40
点击查看答案A