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　　通常采用主观概率进行预测的方法有两种：

　　①当预测对象仅有一个可能发生的事件时，直接进行主观概率预测。

　　式中;P为某事件的主观概率预测值;Pi为第i个预测人员对该事件的主观概率预测值;n为参加预测的人数;

　　【例】某房地产开发企业对其开发的商品房住宅在未来年销售量超过10万平方米的可能性预测，共请了8位有经验的市场营销人员参与预测，其主观估计值分别为2/3，3/4，2/3，3/5，2/5，3/5.则该房地产开发企业来年商品房住宅销售量超过10万平方米的主观概率为：

　　P=(2/3+3/4+2/3+3/5+2/5+3/5)/8=0.57 即57%的把握程度。

　　②当预测对象有多个可能发生的事件时;常用概率密度函数和累计概率分布函数来描述主观概率。

　　(2)房地产投资风险的测度

　　①期望值。期望值是随机变量可能值的加权平均数

　　②标准差

　　标准差大，意味着评价指标各可能取值偏离期望值的离散程度大，概率分布密度程度低，评价指标的不确定性程度大，项目的风险大;反之，标准差小，意味着项目的风险小。标准差的计算公式为：

　　【例】设有两个投资方案，其年平均利润可能值及其发生的概率见下表，试进行风险决策分析。

　　单位：万元

i	市场需求	发生概率Pi	年平均利润Xi
			方案I	方案Ⅱ
1	大	0．25	70	30
2	中	0．50	8	7
3	小	0．25	-50	-10

　　【解】 ①求出两投资方案的利润期望值

　　方案1利润期望值E1=70×0.25+8×0.5-50×0.25=9.0万元

　　方案2利润期望值E2=30×0.25+7×0.5-10×0.25=8.5万元

　　方案1利润期望值大于方案2利润期望值，似乎应选方案1，但进一步计算标准差发现方案1并非上策。

　　套入公式计算，方案1利润标准差=42.44万元;方案2利润标准差=14.22万元。

　　显然，标准差1比标准差2大得多，即方案I的风险比方案Ⅱ大得多，而两个方案的利润期望值又很接近，因此应选择方案Ⅱ。

　　需要特别注意的是：用标准差来测度和比较两个以上投资方案的风险大小，要求这些方案的评价指标期望值相同或相近，当它们的评价指标期望值不相同也不相近时，则要用变异系数来测度和比较风险的大小。

　　③变异系数

　　变异系数也称为投资风险度，等于标准差与期望值之比.变异系数的计算公式为：

　　V为变异系数。变异系数越大，方案的风险也越大;反之，方案的风险越小。

　　2.房地产投资风险评价

　　(1)投资项目的财务内部收益率大于等于基准收益率的累计概率值越大，风险越小;标准差越小，风险越小;变异系数越小，风险越小。

　　(2)投资项目的财务净现值大于等于零的累计概率值越大，风险越小;标准差越小，风险越小;变异系数越小，风险越小。

　　(四)房地产投资风险应对

　　房地产投资风险应对的方法主要有：

　　(1)风险预防

　　主要措施：①防止风险因素的产生;②减少已存在的风险因素并对其进行监控;③对风险因素进行时间和空间上的隔离;④加强投资方的保护能力;⑤风险预防的评价;⑥对下一步的预防目标进行审核和规划。

　　(2)风险回避

　　风险回避是指房地产投资者通过房地产投资风险的识别和估计，发现某项房地产投资活

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