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　　【考点】房地产投资项目敏感性分析★★

　　(一)敏感性分析的含义和作用

　　1.敏感性分析的含义

　　敏感性分析：是指预测项目主要不确定因素的变化对项目评价指标(如FIRR、FNPV等)的影响，从中找出敏感因素，分析评价指标对该因素的敏感程度，并分析该因素达到临界值时项目的承受能力。

　　2.敏感性分析的作用

　　①可以使决策者了解不确定因素对项目经济效益指标的影响，从而提高决策的准确性和科学性。

　　②可以启发经济评价人员对那些较为敏感的因素重新进行分析研究，以提高预测的可靠性。

　　③可以研究各种不确定因素变动对投资项目经济效果的影响范围和程度，了解投资项目的风险根源和风险大小。

　　④可以筛选出若干较为敏感的因素，集中力量对它们进行研究，尽量降低其不确定性，进而减少投资项目风险。

　　⑤可以判定不确定因素在什么范围内变化能使投资项目的经济效益情况最好或最差等这类最乐观和最悲观的边界条件或边界数值。

　　(一) 敏感性分析的方法

　　有单因素敏感性分析和多因素敏感性分析两种。

　　敏感性分析既可用于对静态经济指标的分析，也可用于对动态经济指标的分析。

　　(三)单因素敏感性分析方法

　　①确定用于敏感性分析的财务评价指标;

　　②选择需要分析的不确定因素;

　　③逐个分析所选择的不确定因素的波动程度及其对分析指标可能带来的增减变化情况;

　　④确定敏感性因素;

　　⑤进一步分析。

　　【例】 某人拟花300万元购买一商业店铺出租。购买后持有10年，第10年末将其转让。通过市场调研得知，购买该店铺后第2年可租出，每年初一次性收取年租金，年租金收入为80万元，年经营成本为20万元，第10年末转让的净收入为380万元。若投资者要求的目标收益率为10%，试对该投资方案进行经济评价和敏感性分析。

　　【解】 1.对该投资方案进行经济评价

　　根据题意绘制该投资方案的现金流量图。

　　380

　　80-20=60

　　0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

　　300

　　计算该投资方案的财务净现值为FNPV0=192.05(万元)>0，所以该投资方案是可行的。

　　2.对投资方案进行敏感性分析

　　(1)选取评价指标：财务净现值。

　　(2)选取不确定性因素并设定其变动幅度。选取投资额、年租金收入、年经营成本为不确定因素，并令他们在初始值的基础上按±10%和±20%的幅度变化。

　　(3)逐一计算各不确定因素变化导致得财务净现值变化，并将结果列成敏感性分析表。(见下表)。当投资额增加10%时，初始投资变为300+30=330万元，其他不变，计算相应的财务净现值=162.05万元。

　　当年租金减少10%时，年租金变为80-8=72万元，

　　年净收益变为72-20=52万元。相应的财务净现值=145.98万元。

　　相应计算其他不确定因素变化导致财务净现值，并汇总于下表。

　　单因素变化导致的财务净现值变化 单位：万元

变化幅度 变化因扩	-20％	-10％	0	10％	20％	平均+1％	平均-1％
投资额	252.05	222.05	192.05	162.05	132.05	-1.56％	1.56％
年租金收入	99.91	145.98	192.05	238.12	284.20	2.40％	-2.40％
年经营成本	215.07	203.57	192.05	180.53	169.01	-0.6％	0.6％

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