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　第五节房地产投资项目经济评价指标和方法 (重点)

　　【本节考点】

　　【考点】房地产投资项目经济评价指标体系

　　【考点】动态盈利性指标及其计算

　　【考点】静态盈利性指标及其计算

　　【考点】清偿性指标及其计算

　　【本节内容精讲】

　　【考点】房地产投资项目经济评价指标体系★

　　财务评价的目标有两个：一是评价项目的盈利能力。二是评价项目的清偿能力包括财务清偿能力和债务清偿能力。

　　房地产投资项目经济评价指标体系

投资项目类型	盈利能力指标		清偿能力指标
	静态指标	动态指标
出售型房地产开发项目	成本利润率 销售利润率 投资利润率 静态投资回收期	财务净现值 财务内部收益率 动态投资回收期	借款偿还期 利息备付率 资产负债率
经营型房地产开发项目 和房地产置业投资项目	投资利润率 资本金利润率 资本金净利润率 静态投资回收期	财务净现值 财务内部收益率 动态投资回收期	借款偿还期 偿债备付率 资产负债率 流动比率 速动比率

　　【例题：2013年单选】房地产投资项目财务评价的目标是评价项目的盈利能力和( )。

　　A.资金平衡能力

　　B.清偿能力

　　C.融资能力

　　D.竞争能力

　　【答案】B

　　【解析】评价项目的盈利能力和清偿能力。

　　▲本知识点结束

　　【考点】动态盈利性指标及其计算★★★

　　(一)财务净现值

　　1.财务净现值的概念

　　财务净现值(FNPV)是指：项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各计算时点的净现金流量折现到投资活动起始点的现值之和。

　　基准收益率也称基准折现率，是企业或投资者以动态的观点所确定的、可接受的投资项目方案最低的收益水平。

　　它表明投资决策者对项目资金时间价值的估算，是投资资金应获得的最低收益水平，是评价和判断投资方案在经济上是否可行的依据。

　　基准收益率的确定一般以行业的平均收益率为基础，同时综合考虑资金成本、投资风险、通货膨胀及资金限制等影响因素。

　　2.财务净现值的计算公式：

　　【例题】某房地产投资项目的现金流量见下表，如果投资者的目标收益率为12%，求该项目的财务净现值。

　　某房地产投资项目的现金流量

年份	0	1	2	3	4	5	6
现金流入		500	600	800	800	800	800
现金流出	2600
净现金流量	-2600	500	600	800	800	800	800

　　解:已知 ic =12%，利用公式

　　该项目的财务净现值FNPV：

　　补充：科学计算器的选择及使用

　　3.财务净现值的评价准则

　　(1)当FNPV>0时，说明该方案在满足基准收益率或目标收益率要求的盈利之外，还能得到超额收益，故该方案可行。

　　(2)当FNPV=0时，说明该方案基本能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，方案基本可行或有待改进。

　　(3)当FNPV<0时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，故该方案不可行。

[1] [2] [3]

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