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　　【例题：2012年单选】某投资者以500万元购买了一商铺用于出租经营，未来20年的年净租金收入为60万元，投资者的目标收益率为10%。该投资项目的财务净现值为( )万元。

　　A.5.00

　　B.10.80

　　C.12.00

　　D.54.55

　　【答案】B

　　【解析】已知年值A=60万元，N=20年，i=10%，根据公式

　　(二)财务内部收益率

　　1.财务内部收益率的概念

　　财务内部收益率(FIRR)：是指项目在整个计算期内，使各计算时点净现金流量之和等于零时的折现率。

　　财务内部收益率的经济含义：

　　(1)在项目计算期内项目内部未收回投资每年的净收益率。

　　(2)到项目计算期末，所有的投资可以完全被收回。

　　(3)项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于财务内部收益率，项目投资就会面临亏损，因此所求出的内部收益率是可以接受的最高贷款利率。

　　2.财务内部收益率的计算公式

　　对投资项目而言，财务内部收益率就是使财务净现值为零时的折现率，其数学表达式为：

　　该高次方程有n个解，研究表明：对于常规项目，财务内部收益率有唯一的实数解。

　　用内插法公式求出财务内部收益率，内插法公式为：

　　i1和i2之差一般不宜超过2%，最大不应超过5%。

　　【例】对于上例中的现金流量，求该项目的财务内部收益率。

年份	0	1	2	3	4	5	6
现金流入		500	600	800	800	800	800
现金流出	2600
净现金流量	-2600	500	600	800	800	800	800

　　【解】因为i=12%时，FNPV(12%)=261.82(万元)>0

　　基准收益率越大，财务净现值越小。因此，

　　令i1=15%，则：

　　=15.49(万元)

　　令i1=16%，则：

　　=-59.47(万元)

　　=15.21%

　　该项目内部收益率为15.21%，大于目标收益率12%。

　　3.财务内部收益率的评价准则

　　(1)当FIRR≥ic时，则方案或项目在经济上可以接受。

　　(2)当FIRR

　　【例题：2013年单选】衡量房地产投资项目可接受的最高贷款利率的财务指标是( )。

　　A.资本金收益率

　　B.成本利润率

　　C.总投资收益率

　　D.财务内部收益率

　　【答案】D

　　【解析】财务内部率是可以接受的最高贷款利率。

　　(三)动态投资回收期

　　1.动态投资回收期的概念

　　动态投资回收期(Pb)：自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份。

　　2.动态投资回收期的计算公式

　　计算表达式为：

　　在实际运算中，可以根据项目的现金流量表中的净现金流量折现值，用下列公式近似计算：

　　3.动态投资回收期的评价准则

　　(1)当动态投资回收期(Pb)≤基准投资回收期(Pc)时，说明项目能在要求的时间内收回投资，项目是可行的。

　　(2)当Pb>Pc时，说明项目不能在要求的时间内收回投资，项目是不可行的。

　　一般用于经营型房地产开发投资项目和房地产置业投资项目的财务评价。

　　【例题：2012年单选】房地产投资项目的动态投资回收期为自投资起始点起至( )等于零止的年份。

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