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　　3)它是从国家土地所有权中分离出来的用益物权。行使权利的代表即政府。

　　4)它具有排他性，是一项独立的物权。

　　建设用地使用权，一是采取有偿出让，对建设用地采取支付出让金制度、对经营性用地采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让;二是采取划拨方式，一为县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用权人缴纳补偿、安置费后，将该土地交付其使用，二为无偿交付给建设用地使用权人的行为。

　　②土地承包经营权，指由公民或集体组织，对国家所有或集体所有的土地从事生产活动依照承包合同的规定而享有的占有、使用、收益的权利。其法律特征：

　　1)承包经营合同是确认土地承包经营权的主要依据;2)主体是公民或集体组织;3)客体为全民所有的土地和集体所有的土地;4)属于一种新型的用益物权。

　　土地承包经营权的保护方法包括：物权的方法、债权的方法。

　　③宅基地使用权，指公民在依法取得的宅基地上建造住宅及其附属设施从而对此宅基地享有的占有和使用的权利。其法律特征：

　　1)它属于一种用益物权;2)主体是公民，而且主要为农村集体经济组织的成员;3)客体主要是集体所有的用于建造住宅及其附属设施的土地;4)它必须遵守法定的申请程序，经过有关部门的批准后方可取得;5)它受国家法律的保护，非经法定程序，任何机关和个人都不得任意剥夺公民依法取得的宅基地使用权。

　　④地役权，指按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。需役地，需要利用他人土地才能发挥效用的土地;供役地，提供给他人使用的土地。其法律特征：

　　1)它是利用他人的不动产的一种权利;2)它是为了提高自己不动产的效益;3)地役权是按照合同设立的。

　　相邻关系，是直接由法律规定，而地役权则不能由法律强制，应采取协商的方式由当事人约定。

　　12、担保物权的概念和法律特征

　　担保物权，指为确保债务清偿的目的，在债务人或第三人所有的物或所属的权利上设定的，以取得担保作用的定限物权。它以取得担保标的物的交换价值为实质内容;它具有确保债务履行以及促进资本和物资融通的功能。其法律特征：

　　①它具有价值权性;②它具有法定性，即担保物权必须以法律规定为限、当事人不能约定担保物权、内容、要件;③它具有从属性;④它具有不可分性;⑤它具有物上代位性。

　　担保物权的从属性不是绝对的(如最高额抵押并不以债权的存在为其发生或存在的前提条件);不可分性，不是担保物权在性质上的不可分性，而是为增加其效力赋予担保物权不可分性，当事人可以约定排除担保物权行使的不可分性;代位权，当担保标的物的形态发生变化时，担保物权的支配效力及于该变形物或替代物。

　　13、几种主要的担保物权

　　①抵押权，指债权人对债务人或者第三人所提供担保的财产不移转占有，在债务人不履行债务时，依法享有的就所担保的财产变价并优先受偿的权利。债权人为抵押权人，债务人或者第三人为抵押人，所提供的担保的财产为抵押物。

　　②质权，指债务人或第三人将其动产或财产权利证书转移给债权人占有，以这作为债务的担保，债务人不履行债务时，债权人有权就该动产或财产权利的价值优先受偿的权利。提供质押财产的人为出质人，接受该财产作为其债权担保的人为质权人，质押的财产为质物。其法律特征：

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