2019年中级经济师考试《房地产》复习题1-经济师考试网(www.jjsexam.com)

2019年中级经济师考试《房地产》复习题1

来源：经济师考试网　2018-12-20 　收藏本页　 http://www.jjsexam.com/

一、单项选择题
　　1、
　　【正确答案】 A
　　【答案解析】本题考查财务净现值的计算。已知期初投资P0=300万元，n=20年，i=10%，每年收益A=40，先将每年的收益折算成现值P1，即P1=A(P/A，i，n)=A×[(1+i)n-1]÷[i×(1+i)n]=40×[(1+10%)20-1]÷[10%×(1+10%)20]=340.54(万元)，财务净现值FNPV=P1-P0=340.54-300=40.54(万元)。
　　【该题针对“财务净现值”知识点进行考核】
　　2、
　　【正确答案】 D
　　【答案解析】本题考查出售型房地产开发投资项目的现金流量。出售型房地产开发投资项目的现金流出主要有土地取得成本、开发成本、开发费用和销售税费等部分构成。
　　【该题针对“出售型房地产开发投资项目的现金流量”知识点进行考核】
　　3、
　　【正确答案】 C
　　【答案解析】本题考查房地产投资项目经济评价。房地产投资项目经济评价是房地产投资前期工作的重要内容，按评价角度的不同，其可分为财务评价和国民经济评价。
　　【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】
　　4、
　　【正确答案】 A
　　【答案解析】本题考查房地产投资的特点。将房地产市场分为一线城市、二线城市、三线城市等，这实际上就是对房地产投资市场区域差异性的一种认识。
　　【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】
　　5、
　　【正确答案】 C
　　【答案解析】本题考查房地产投资项目经济评价指标体系。房地产投资项目财务评价指标中，盈利能力指标是反映项目财务效益的主要指标，包括静态指标和动态指标两类。
　　【该题针对“房地产投资项目经济评价指标体系”知识点进行考核】
　　6、
　　【正确答案】 D
　　【答案解析】本题考查经营型房地产开发投资项目的现金流出。经营型房地产开发投资项目的现金流出主要由固定资产投资和运营成本两大部分组成。
　　【该题针对“经营型房地产开发投资项目的现金流量”知识点进行考核】
　　7、
　　【正确答案】 A
　　【答案解析】本题考查清偿性指标及其计算。速动比率计算公式为：速动比率=(流动资产总额-存货)/流动负债总额×100%。
　　【该题针对“清偿性指标及其计算”知识点进行考核】
　　8、
　　【正确答案】 D
　　【答案解析】本题考查清偿性指标及其计算。一般认为，从保护债权人利益的角度，要求速动比率大于100%。
　　【该题针对“清偿性指标及其计算”知识点进行考核】
　　9、
　　【正确答案】 D
　　【答案解析】本题考查现金流量的计算公式。由题干可知，初始投资P0=400万，若每年年末的净现金流量相等，把年值A转化为P，P-P0就是净现值，计算公式如下：P-P0=A×(P/A，10%，5)-400=168.62，解得A=150，所以每年年末的净现金流量为150万元。
　　【该题针对“资金的时间价值的概念、现金流量和现金流量图”知识点进行考核】
　　10、
　　【正确答案】 A
　　【答案解析】本题考查财务内部收益率。FIRR=i1+FNPV1/(FNPV1+|FNPV2|)×(i2-i1)=15%+186/(186+|-125|)×(18%-15%)=16.79%。
　　【该题针对“财务内部收益率”知识点进行考核】
　　11、
　　【正确答案】 A
　　【答案解析】本题考查动态投资回收期的评价准则。在财务评价中，动态投资回收期(Pb )是通过与基准投资回收期(Pc)相比较来判断项目在经济上是否可行的：(1)当Pb ≤Pc时，说明项目能在要求的时间内收回投资，项目是可行的;(2)当Pb> Pc时，说明项目不能在要求的时间内收回投资，项目是不可行的。
　　【该题针对“动态投资回收期”知识点进行考核】
　　12、
　　【正确答案】 D
　　【答案解析】本题考查动态投资回收期。对房地产投资项目来说，动态投资回收期就是自投资起始点算起，净现金流量折现值的累计值等于零或出现正值的年份，即为投资回收终止年份。
　　【该题针对“动态投资回收期”知识点进行考核】
　　13、
　　【正确答案】 A
　　【答案解析】本题考查资产负债表的内容。资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债和所有者权益变化及对应关系的报表。
　　【该题针对“房地产投资项目的财务报表”知识点进行考核】
　　14、
　　【正确答案】 A
　　【答案解析】本题考查现金流量表的类型。项目投资现金流量表编制的目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案的比较建立共同基础。
　　【该题针对“房地产投资项目的财务报表”知识点进行考核】
　　15、
　　【正确答案】 B
　　【答案解析】本题考查房地产置业投资项目的现金流量。选项A属于出售型房地产开发项目投资，选项CD属于经营型房地产开发项目投资。
　　【该题针对“房地产置业投资项目的现金流量”知识点进行考核】
　　16、
　　【正确答案】 A
　　【答案解析】本题考查投资收益率。投资收益率考察的是项目单位投资的收益能力。
　　【该题针对“静态盈利性指标及其计算”知识点进行考核】
　　17、
　　【正确答案】 A
　　【答案解析】本题考查特殊变额分付类型的等值计算。变额序列现金流量是指现金流序列是连续的，但其数额大小不等的系列现金流。
　　【该题针对“特殊变额分付类型的等值计算”知识点进行考核】
　　18、
　　【正确答案】 A
　　【答案解析】本题考查整付终值公式。F=P(1+i)n=500×(1+12%)3=702.46(万元)。
　　【该题针对“资金等效值的概念、整付类型与等额分付类型的等值计算”知识点进行考核】
　　19、
　　【正确答案】 C
　　【答案解析】本题考查等额分付偿债基金公式。A=F(A/F，i，n)=100×(A/F，5%，10)=100×0.0795=7.95(万元)。
　　【该题针对“资金等效值的概念、整付类型与等额分付类型的等值计算”知识点进行考核】
　　20、
　　【正确答案】 A
　　【答案解析】本题考查房地产投资项目的财务报表。项目投资现金流量表是以全部投资作为计算基础，或者说不分投资资金来源，由于把所有的投资看成是自有资金，所以表中没有“还本付息”一栏。
　　【该题针对“房地产投资项目的财务报表”知识点进行考核】
　　二、多项选择题
　　1、
　　【正确答案】 AB
　　【答案解析】本题考查财务净现值。财务净现值(FNPV)是指项目按行业的基准收益率或设定目标收益率，将项目计算期内各计算时点的净现金流量折现到投资活动起始点的现值之和。
　　【该题针对“财务净现值”知识点进行考核】
　　2、
　　【正确答案】 ACD
　　【答案解析】本题考查出售型房地产开发投资项目的现金流量。对于一般的建设项目，其总投资为建设投资、建设期利息和流动资金。
　　【该题针对“出售型房地产开发投资项目的现金流量”知识点进行考核】
　　3、
　　【正确答案】 AB
　　【答案解析】本题考查房地产投资的形式。房地产置业投资主要有购买型房地产置业投资和租赁型房地产置业投资。
　　【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】
　　4、
　　【正确答案】 BCD
　　【答案解析】本题考查房地产投资项目经济评价指标体系。出售型房地产开发项目中，动态盈利能力指标有：财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期。
　　【该题针对“房地产投资项目经济评价指标体系”知识点进行考核】
　　5、
　　【正确答案】 BCDE
　　【答案解析】本题考查经营型房地产开发投资项目的现金流量。在经营型房地产开发投资项目的现金流出中，运营成本包括：人工费;公共设施设备日常运行、维修及保养费;绿化养护费;清洁卫生费;保安费用;办公费;固定资产折旧费;不可预见费;保险费;物业服务企业管理费和利润;房产税。
　　【该题针对“经营型房地产开发投资项目的现金流量”知识点进行考核】
　　6、
　　【正确答案】 CDE
　　【答案解析】本题考查清偿性指标及其计算。在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括：可用于还款的折旧和摊销、在成本中列支的利息费用、可用于还款的利润。
　　【该题针对“清偿性指标及其计算”知识点进行考核】
　　7、
　　【正确答案】 BDE
　　【答案解析】本题考查现金流量图。要正确绘制和应用好现金流量图，必须根据投资项目的特点把握现金流量的三要素，即现金流量的大小(现金数额)、方向(现金流入或流出)和作用点(现金发生的时间点)。
　　【该题针对“资金的时间价值的概念、现金流量和现金流量图”知识点进行考核】
　　8、
　　【正确答案】 AB
　　【答案解析】本题考查财务内部收益率。计算出投资项目的财务内部收益率后，可通过与基准收益率或目标收益率ic进行比较来判断方案或项目是否可行，其判断准则是：(1)当FIRR≥ic时，则方案或项目在经济上可以接受;(2)当FIRR
　　【该题针对“财务内部收益率”知识点进行考核】
　　9、
　　【正确答案】 ABC
　　【答案解析】本题考查静态盈利性指标。静态盈利性指标包括：利润率、投资收益率、静态投资回收期。DE是动态盈利性指标。
　　【该题针对“静态盈利性指标及其计算”知识点进行考核】

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