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2015年中级经济师《房地产》预习模拟试卷一(4)　二、多项选择题

　　61、城市空间结构是人们在城市发展过程中对土地利用的结果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的总和，其代表性理论有( )。

　　A.多核心理论

　　B.扇形理论

　　C.级差地租理论

　　D.中心商务区土地利用模式

　　E.同心圆理论

　　答案：ABDE

　　62、导致房地产供给缺乏弹性的原因有( )。

　　A.房地产需求的难测性

　　B.土地总量不可增加

　　C.房地产开发期长

　　D.房地产不可移动

　　E.城镇化速度加快

　　答案：BCD

　　解析：由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期长、不可移动等，导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。

　　63、房地产征收作为一种被许可的以取得他人合法财产所有权为目的的行为，其法定的限制条件包括( )。

　　A以满足公共需求利益为主，商业利益为辅

　　B.征收必须严格依照法律规定的权限和程序

　　C.政府以征收的执行人出现

　　D.按被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公正补偿

　　E.征收的权限和程序由各地方政府根据实际情况拟定

　　答案：BCD

　　解析：房地产征收的限制条件

　　①征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的的征收;②征收必须严格依照法律规定的权限和程序;③政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的价值对被征收人的损失予以公平补偿。

　　64、征收与征用相同点包括(　　)

　　A. 移转所有权

　　B.不移转所有权

　　C.强制性

　　D.补偿性

　　E. 前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况

　　答案：CD

　　解析：移转所有权是征收的特征，发生抢险、救灾等紧急情况是征用的限制条件，

　　65、下列建设用地中，属于按建设用地服务的产业类型分类的有( )。

　　A.农业建设用地

　　B.非农业建设用地

　　C.工业建设用地

　　D.民用建设用地

　　E.军事建设用地

　　答案：AB

　　解析： 按建设用地服务的产业类型，分为农业建设用地和非农业建设用地。

　　66、关于建设用地使用权出售和互换的说法错误的有( )。

　　A.两者都是根据市场中的供求状况决定成交价格的

　　B.市场经济中两者的性质是相同的

　　C.从法律性质看，两者的合同均为双方有偿合同，双方当事人的法律地位是相当的

　　D.两者均可以以金钱为标的物

　　E.两者均是建设用地使用权出让的主要形式

　　答案：DE

　　67、房地产市场营销活动调研主要包括( )。

　　A 竞争对手状况调研

　　B 房地产营销调研

　　C 市场推广调研

　　D 房地产价格调研

　　E房地产供给调研

　　答案：ABD

　　解析：房地产市场营销活动调研主要包括竞争对手状况调研、房地产价格调研、房地产营销调研。

　　68、房地产开发项目前期策划的作用包括( )。

　　A 为企业科学决策提供保障

　　B 为企业获得利润提供保障

　　C有助于增强项目竞争能力

　　D有利于实现与开发商优势互补

　　E能有效整合项目资源

　　答案：ACDE

　　解析：房地产开发项目前期策划的作用：为企业科学决策提供保障、有助于增强项目竞争能力、有利于实现与开发商优势互补、能有效整合项目资源。

　　69、房地产开发项目项目定位目标市场选择应重点关注( )因素。

　　A市场规模

　　B 资源条件

　　C 客户群体

　　D 环境条件

　　E盈利性

　　答案：ABDE

　　解析：房地产开发项目项目定位目标市场选择

　　目标市场是企业决定进入的细分市场，以相应商品和服务去满足其需要和服务的消费者群。重点关注下列因素:市场规模、资源条件、环境条件、盈利性、风险性、政策性。

　　70、从投资者的角度看，资金产生时间价值的主要原因有( )。

　　A.政策变化

　　B.投资收益

　　C.价格波动

　　D.通货膨胀

　　E.时间风险

　　答案：BDE

　　解析：资金的时间价值产生的原因： ①投资收益。②通货膨胀。③时间风险。

　　71、下列房地产投资项目经济评价使用的财务报表中，属于辅助报表的有( )。

　　A。投资各方现金流量表

　　B.总投资估算表

　　C.财务计划现金流量表

　　D.借款还本付息计划表

　　E.资产负债表

　　答案：BD

　　解析：基本报表主要有：现金流量表、财务计划现金流量表、利润与利润分配表、资产负债表。

　　辅助报表主要有：项目总投资估算表、项目经营收入估算表、借款还本付息计划表、经营税金及附加估算表等。

　　72、在房地产投资项目线性盈亏平衡分析中，主要的假设条件有( )。

　　A.房地产开发量在预期内全部售出

　　B.房地产销售均价在预期内保持不变

　　C.房地产产品的单位变动成本在预期内保持不变

　　D.房地产开发企业在预期内没有新的投资项目

　　E.土地出让价格在预期内不受市场变化的影响

　　答案：ABC

　　解析：线性盈亏平衡分析的假设条件

　　①产量等于销售量。②产量变化，单位变动成本不变。③产量变化，产品售价不变。④在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变。⑤按单一产品计算。⑥所采用的数据均为正常年份(即达到设计能力生产期)的数据。

　　73、关于招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的说法，错误的有( )。

　　A.投保证金可以使用支票

　　B.投保证金不得使用银行汇票

　　C.投保证金不得低于80万元

　　D.投保证金应超过投标总价的2%

　　E.投保证金应在规定的时间内提交给招标人

　　答案：BCD

　　解析：投标担保可以采用投标函或投标保证金的方式。投标保证金可以使用支票、银行汇票等，一般不得超过投标总价的2%，最高不得超过50万元。

　　74、房地产开发项目的全寿命周期包括( )等阶段。

　　A.项目前期策划

　　B.规划设计

　　C.物业管理

　　D.施工实施

　　E.使用

　　答案：ABDE

　　解析：一个完整的房地产开发项目的全寿命周期，包括项目前期策划、规划设计、施工实施和使用四个阶段。

　　75、房地产估价报告通常由八大部分组成，包括( )等。

　　A.估价委托书

　　B.致估价委托人函

　　C.估价委托合同

　　D.估价结果报告

　　E.估价技术报告

　　答案：BDE

　　解析：房地产估价报告由八大部分组成：①封面;②目录;③致估价委托人函;④注册房地产估价师声明;⑤估价的假设和限制条件;⑥估价结果报告;⑦估价技术报告;⑧附件。

　　76、采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有( )。

　　A.选取的报酬率偏低

　　B.预测的未来净收益偏大

　　C.估计的收益年限偏短

　　D.估计的运营费用偏大

　　E.计算使用的空置率偏高

　　答案：AB

　　解析：报酬率偏低评估出的价值偏高。预测的未来净收益偏大评估出的价值偏高。估计的收益年限偏短评估出的价值偏低。估计的运营费用偏大评估出的价值偏低。计算使用的空置率偏高评估出的价值偏低。

　　77、根据《房地产广告发现暂行规定》，属于不得发布广告的房地产有( )。

　　A.在未经国家征收的集体所有土地上建设的房地产

　　B.已经办理预售许可证但尚未具体实施预售的房地产

　　C.工程质量验收不合格的房地产

　　D.已经依法获取各项前期建设手续但尚未完成基础施工的房地产

　　E.开发建设过程正常进行但尚未组织竣工验收的房地产

　　答案：AC

　　解析：不得发布广告的房地产：在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;在未经国家征用的集体所有的土地上建设的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封限制房地产权利的;预售房地产未取得项目证的;权属有争议的;违反国家有关规定建设的;不符合工程质量标准，经验收不合格的。

　　78、关于物业服务合同的说法，正确的有( )。

　　A.物业服务合同是有名合同

　　B.物业服务合同是无偿合同

　　C.物业服务合同是劳务合同

　　D.物业服务合同是要式合同

　　E.物业服务合同是双务合同

　　答案：CDE

　　解析：物业服务合同的特征

　　(1)物业服务合同属无名合同。又称非典型合同。不能将物业服务合同归属委托合同。

　　(2)物业服务合同既是诺成性合同，又是要式合同。诺成性合同是指合同自双方达成协议时成立;物业服务合同应当采用书面形式订立，故属于要式合同。

　　(3)物业服务合同既是双务合同又是有偿合同。

　　(4)物业服务合同属于劳务合同。

　　(5)物业服务合同通常属于集体合同。

　　(6)物业服务合同受到较多的国家干预。

　　79、招标人在物业管理招投标中，按照诚实信用原则，不得( )。

　　A.事先预定中标单位

　　B.设定不公平条件

　　C.以言行影响评标委员会委员

　　D.在招标书发出后5日内，提出补充条款

　　E违反规定拒绝与中标人签订合同

　　答案：ABCE

　　解析：诚实信用原则具体表现：(1)招标方不得事先预定中标单位，或设定不公平条件，不得在招标过程中以言行影响评标委员会或协助某一投标单位获得竞争优势。(2)招标方不得违反规定拒绝与中标人签订合同。(3)投标方不得与招标方或其他投标方串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。(4)投标方不得向招标方或者评标委员会成员行贿或以其他不正当手段谋取中标。

　　80、关于房地产保险的说法，正确的是( )。

　　A.保险金额超过保险价值时，保险人应退还相应的保险费

　　B.损失较大时，赔偿金额可以高于保险金额

　　C.保险人可以采取修复房屋至原状的方法来补偿被保险人的损失

　　D.危险建筑物不在财产保险基本险的标的范围内

　　E.被保险房屋发生保险事故是由“第三者”而造成的，保险人不负责赔偿

　　答案：ACD

　　解析：赔偿金额不可以高于保险金额。被保险房屋发生保险事故是由“第三者”而造成的，保险人可以先按合同向被保险人赔偿，然后代表被保险人向“第三者”行使索赔权，这种权利称为代位求偿权。

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