(一)

　　某投资者以500万元的总价购买了一店铺用于出租经营，首付款为60%,余款为银行提供的年利率为7%.期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。该店铺的经营期为20年，投资者要求的目标收益率不低于10%。

　　81.该投资者的年还款额为( )万元。

　　A.21.40

　　B.27.00

　　C.28.48

　　D.32.10

　　答案：C

　　解析：利用等额分付资本回收公式 (已知现值求年值)

　　A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]

　　P=500×40%=200万元，n=10年，i=7%

　　82.该投资项目的现金流出为( )。

　　A.土地取得成本

　　B.购房款

　　C.经营成本

　　D.租金收入

　　答案：BC

　　解析：购买店铺用于出租经营，现金流出为购房款、经营成本。没有土地取得成本。租金收入为现金流入。

　　83.在该投资项目动态分析中，表明可以接受最高贷款利率的盈利性指标为 )。

　　A.财务内部收益率

　　B.资本金利润率

　　C.投资利润率

　　D.成本利润率

　　答案：A

　　解析：财务内部收益率是可以接受的最高贷款利率。

　　84.影响投资项目预期目标实现的因素为( )。

　　A.贷款利率上升

　　B租金价格下降

　　C.经营成本增加

　　D.土地价格上涨

　　答案：ABC

　　解析：土地价格上涨对经营此项目没有影响。

　　(二)

　　某商品住宅在建工程，土地总面积为15000㎡，容积率为2.5，已正常开发建设18个月。同类商品住宅开发项目的建设期为24个月，相似商品住宅的市场价格为8000元 /㎡。

　　85.该商品住宅在建工程的后续建设期为( )个月。

　　A.6

　　B.18

　　C.24

　　D.42

　　答案：A

　　解析：24-18=6

　　86.该房地产开发项目开发完成后的价值为( )亿元。

　　A.1.2

　　B.2.0

　　C.3.0

　　D.3.2

　　答案：C

　　解析：15000 X2.5 X8000=300000000元=3亿元

　　87.按假设开发法计算时，该商品住宅在建工程后续开发的必要支出包括( )。

　　A.土地取得成本

　　B.续建成本

　　C.销售税费

　　D.取得该在建工程的税费

　　答案：BCD

　　解析：后续开发不需再支付土地取得成本。

　　88.该商品住宅在建工程的价值等于开发完成后的价值减去( )。

　　A.征地拆迁费用

　　B.后续开发的必要支出

　　C.商品住宅建筑安装工程费

　　D.后续开发的必要支出及应得利润

　　答案：D

　　解析：该商品住宅在建工程的价值等于开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润。

　　(三)

　　甲房地产开发企业将其开发的某住宅小区项目委托乙房地产经纪机构代理销售签订了委托销售合同，合同约定另外三家房地产经纪机构也可以销售该项目，但直接与甲房地产开发企业签订委托销售合同。乙房地产经纪机构给甲房产开发企提交的营销方案中，关于销售价格的部分内容为：按估算的开发成本和25%预期利润测算的价格为5600元/平方米，开盘时确定的均价为5800元/平方米，开盘以后原则上每个季度调升一次价格，每次调升的幅度不超过3%;当地同类房地产5%市场均价为8000元/平方米。对于整层、整单元、整栋购买的消费者，价格优惠5%;对于一次性付款的消费者，价格优惠3%;对抵押贷款的消费者，价格优惠1%。

　　89.乙房地产经纪机构向甲房地产开发企业提交的营销方案中运用的价格策略为 ( )。

　　A.数量折扣策略

　　B.现金折扣策略

　　C.低开高走策略

　　D.高价策略

　　答案：ABC

　　90.从甲房地产开发企业的角度分析，该项目代理销售的类型为( )。

　　A.独家代理

　　B.共同代理

　　C.参与代理

　　D.转代理

　　答案：A

　　91.若按照加权平均法确定该项目开盘时的销售均价，成本加成定价法和竞争导向定价法的权重分别为0.4和0.6，则项目开盘的销售均价应为( )元/平方米。

　　A.6560

　　B.6829

　　C.7040

　　D.7120

　　答案：C

　　解析：5600×0.4+8000×0.6=7040

　　92.乙房地产经纪机构向甲房地产开发企业提交营销方案之前应完成的工作为( )。

　　A.与甲房地产开发企业签订委托销售合同

　　B.向甲房地产开发企业索取相关资料

　　C.进行租售准备

　　D.与甲房地产开发企业进行项目结算

　　答案：AB

　　解析：商品房销售代理工作流程

　　(1)寻找可能的销售代理机构。

　　(2)选择销售代理机构，协商委托代理事项，签署委托代理合同。

　　(3)委托人提交有关资料。包括：①反映项目特征的资料，如规模、结构形式等;②反映开发项目合法性的资料，如土地使用权证、建设工程规划许可证等;③委托书;④商品房预售许可证(当预售商品房时)。

　　(4)销售代理机构进行营销策划。

　　(5)销售代理机构进行销售准备。

　　(6)销售代理机构销售执行。

　　(7)委托人与销售代理机构进行项目结算。

　　(四)

　　甲建设单位开发建设的某住宅小区总建筑面积为60万平方米，其中专有面积为50万平方米。2009年10月1日业主入住选举产生了业主委员会。经业主大会授权2011年2月1日召开首次业主大会会议，业主委员会采用公开招标方式选聘物业服务企业，并于2011年3月1日发出招标文件，其内容包括小区物业项目简介、物业服务内容及要求、招标活动方案、评标方法和评标标准、物业管理实施方案、物业服务合同签订说明等。之后选聘了乙物业服务企业，并与其签订了物业服务合同，在该合同中说明了物业服务质量并约定物业服务计费方式采用包干制。

　　93.该小区召开首次业主大会会议的前提条件是，截至2011年2月1日该小区已交付的专有部分面积应超过( )万平方米。

　　A.15

　　B.20

　　C.25

　　D.30

　　答案：D

　　解析：应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。总建筑面积为60万平方米，一半为30万平方米。

　　94.该小区业主委员会发出的招标文件中，不属于应有内容的为( )。

　　A.招标活动方案

　　B.评标方法和评标标准

　　C.物业管理方案

　　D.物业服务内容及要求

　　答案：C

　　解析：编制招标文件内容：招标人及项目简介、物业服务内容即要求、对投标人及投标书的要求、评标标准和办法、招标活动方案、开标时间地点、物业服务合同签订事宜。

　　95.签订的物业服务合同中有有关物业服务质量的提法，错误的是( )。

　　A.物业服务质量是指法律规定的各项具体服务应达到的标准

　　B.业主与物业服务企业可协商确定物业服务标准与质量

　　C.物业服务企业制定的服务细则不应作为物业服务质量的组成部分

　　D.物业服务企业公开作出的服务承诺应当作为物业服务质量的组成部分

　　答案：AC

　　96. 包干制下的物业服务费构成不包括( )。

　　A. 住宅专项维修资金

　　B.物业服务成本

　　C.法定税费

　　D.物业服务企业的利润

　　答案：A

　　解析：包干制下的物业服务费构成包括：物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

　　(五)

　　张某欲购买一总价为180万元的店铺用于出租经营，首付款为总价的60%，其余为银行提供的贷款年利率为8%、贷款期限为8年、按季等额还本付息的抵押贷款。

　　97.张某的贷款属于( )。

　　A.房地产开发投资

　　B.房地产间接投资

　　C.房地产置业投资

　　D.房地产直接投资

　　答案：CD

　　98.张某购买该店铺的首付款为( )万元。

　　A.72

　　B.108

　　C.117

　　D.180

　　答案：B

　　解析：总价为180万元，首付款为总价的60%，180×60%=108万元

　　99.银行提供的抵押贷款的实际年利率为( )。

　　A.8.00%

　　B.8.16%

　　C.8.24%

　　D.8.30%

　　答案：C

　　解析：i=(1+r/n)n-1 名义年利率r=8% 一年当中的计息期数为n =4次

　　代入公式计算，得i=8.24%

　　100.张某每季归还银行贷款的还本付息额为( )万元。

　　A.2.250

　　B.2.295

　　C.3.068

　　D.5.625

　　答案：C

　　解析：利用 等额本息还款公式计算。贷款额=180-108=72万元，

　　季利率=8%/4=2% ， 还款期数=8×4=32，每季归还银行贷款的还本付息额为3.068万元

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