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2011年中级经济师房地产专业预测试卷一(9)
三、案例分析题
（共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
81、 某房地产开发项目的占地面积为2000平方米，容积率为2．5，楼面地价为1500元／平方米，建造费用为3000元／平方米；预计项目建成后，建筑物可出租面积系数为0．75，初步确定项目的租金水平为230元／平方米•月(可出租面积)，出租费用为毛租金收人的25％；项目开发周期为2年，土地开发费用在开发初期一次性投人，建造费用在开发期内均匀投人，贷款利率为15％，专业人员费用为建造费用预算的10％；广告宣传及市场推广费为40万元；该类项目的投资收益率为18％，试进行项目的财务分析和敏感性分析。
项目财务分析如下：
1. 项目的预期总开发价值（）万元
A.554.21  
B. 776.25  
C. 765.62  
D874.50
2.  土地费用（）万元 经济师考试成绩查询时间
A. 991.87   
B.985.72  
C. 897.57  
D.881.87
3. 开发商利润率（）
A.48.6% 
B.45.2%   
C.45.5%  
D.47.2% 
 1、  A  B  C  D   
2、  A  B  C  D   
3、  A  B  C  D   
您的答案： 标准答案： B,B,D 
本题分数： 6.00 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分
解析：1.解析：(1)总建筑面积：2000X2．5=5000(平方米) 
(2)预计年净租金收入：5000X0．75X230X(1-25％)X12=776．25(万元)
(3)总开发价值：776．25／18％=4312．5(万元) 
2.解析：（1)地价：5000X1500=750(万元)    
(2)土地费用利息：750X[(1+15％)2-1]=241.875(万元)
(3)土地费用总额：750+241.875=991.875(万元)
3.解析3）．建造费用。
(1)建造费用预算：3000X5000=1500(万元)
(2)专业人员费用：1500X10％=150(万元)
(3)建筑费用利息支出：(1500+150)X15％=247．5(万元)
(4)建造费用总额：1500+150+247．5=1897.5(万元)    
4）．广告宣传及市场推广费：40万元
5）．总开发费用：991．875+1897．5+40=2929．375(万元)
6）．开发商利润：4312．5-2929．375=1383．125(万元)
7）．开发商利润率：1383.125/2929.375X100％=47.2％

82、 
某开发公司购买空地一块，拟开发住宅小区。地价800万元一次付清，预计建设期为两年，第一年建设投资600万元，第二年建设投资1000万元，住宅总建筑面积15000平方米，预计平均售价为2600元／平方米；销售计划为：建设期第一、二年分别预售房屋的10％和


20％，销售期第一、二年分别销售40％和30％，销售税、代理费等占销售收入的10％；基准收益率为10％。


1．该项目的净现金流量图是(  )。

2.该项目的动态投资回收期为(    )年。
A．3．30   

[1] [2] [3] [4]

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