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　　【例题：2011年单选】某投资者以100万元购买了一店铺，其中60万元为银行提供的年利率为7%、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。该店铺的年租金收入为15万元，年经营成本为年租金收入的25%。该项投资的偿债备付率是( )。

　　A. 1.32

　　B. 1.76

　　C. 1.88

　　D. 2.50

　　【答案】A

　　【解析】偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息额

　　可用于还本付息的资金=15-15×25%=11.25万元。

　　当期应还本付息额：等额本息还款公式计算为8.54万元。

　　偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息额=11.25/8.54=1.32

　　【例题：2012年案例分析】

　　某投资者购买了一商铺用于出租经营，其置业投资和前5年的净租金收益如下表所示。银行贷款年利率为7%，国库券年利率为5%，投资者目标收益率为10%。

　　单位：万元

年末	0	1	2	3	4	5
净租金收益		100	120	180	180	200
置业投资	500
净现金流量	﹣500	100	120	180	180	200

　　81.该投资项目的财务净现值是( )万元。

　　A.72.44

　　B.125.12

　　C.164.37

　　D.280.00

　　【答案】A

　　【解析】各年净现金流量折现到投资初期加和再减去初始投资。投资者目标收益率为10%大于银行贷款年利率为7%，因此折现时折现率选用10%

　　即：90.91+99.17+135.24+122.94+124.18-500=72.44万元

　　82.该投资项目的静态投资回收期是( )年。

　　A.3.56

　　B.4.00

　　C.4.17

　　D.5.00

　　【答案】A

　　【解析】计算累计净现金流量。然后直接判断为A:3.56

年末	0	1	2	3	4	5
累计净现金流量	-500	-400	-280	-100	80	280

　　A.10.00%

　　B.14.88%

　　C.20.00%

　　D.31.20%

　　【答案】B

　　【解析】折现率为10%时净现值为72.44，选取折现率为15%时求取净现值为-2.22

　　内插法求取财务内部收益率。

　　=14.85%

　　84.假如( )，该投资项目收益率将下降。

　　A.净租金收益减少

　　B.第5年与第2年的净租金收益调换

　　C.置业投资增加

　　D.通货膨胀率下降

　　【答案】AC

　　【解析】净租金收益减少收益下降。置业投资增加，在净租金不变的情况下收益下降。

　　第5年与第2年的净租金收益调换收益提高。通货膨胀率下降收益提高。

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