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　静态盈利性指标及其计算★★★

　　(一)利润率

　　1.成本利润率

　　成本利润率：是指项目总开发利润占总开发建设成本的比率。该指标通常用来初步判断出售型房地产开发项目的财务可行性。其计算公式为：

　　项目总开发价值等于项目总销售收入扣除销售税费后的净销售收入;项目总开发建设成本包括土地取得成本、开发成本和开发费用。

　　成本利润率指标是项目在整个开发经营期内的总开发利润与总开发建设成本的比率，不是年利润率。在财务评价中，假定项目全部建成并销售完毕后才能测算出该项指标。

　　(2)资本金利润率

　　资本金利润率是指项目建成后正常年份的年所得税前利润或运营期内年平均所得税前利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。其计算公式为：

　　(3)资本金净利润率

　　资本金净利润率是指项目建成后正常年份的净利润(所得税后利润)或运期内年平均净利润(年平均所得税后利润)与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的净盈利能力。其计算公式为：

　　上述利润率指标的评价标准是：如果利润率大于或等于相应的投资者的目标利润率或行业标准利润率、行业平均利润率，则项目在经济上是可接受的;反之，是不可接受的。

　　(二)投资收益率

　　总投资收益率表示投资项目的盈利水平。是指项目建成后正常年份的息税前利润或运营期内年平均息税前利润与项目投资的比率。考察项目单位投资收益能力。

　　年息税前利润=年利润总额+利息支出，项目投资=项目开发建设成本。

　　(三)静态投资回收期

　　静态投资回收期()是指在不考虑资金时间价值的条件下，即不考虑现金流折现时，项目以净收益回收其总投资所需要的时间。自投资起始点算起。其计算公式为：

　　具体计算分为两种情况：

　　(1)当项目建成并开始经营后，各年的净收益(净现金流量)均相同时：

　　I——全部投资

　　A——年净收益

　　(2)当项目建成并开始经营后，各年的净收益(净现金流量)不同时，静态投资回收期可根据累计净现金流量求得，即：累计净现金流量由负值变为正之间的年份。

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