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【习题】建筑物因房地产市场不景气而造成的价值损失，属于(　)折旧。 (2011年真题)

A.功能

B.经济

C.物质

D.快速

答案：B

解析：本题考查经济折旧。经济折旧也称为外部折旧，是指因建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值减损。不利因素可能是经济因素、区位因素，也可能是其他因素。在经济不景气时期房地产的价值下降，这也是一种经济折旧。

【习题】基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=(　)-运营费用。 (2011年真题)

A.总收入

B.有效毛收入

C.潜在毛收入

D.毛利润

答案：B

解析：本题考查净收益的计算。基于租赁收入的净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用，所以选择B。

【习题】利用假设开发法估价，下列情形中会使评估价格高的是(　)。 (2010年真题)

A.后续开发建设的必要支出大

B.后续开发建设的应得利润大

C.开发完成后的房地产价值大

D.开发期长

答案：C

解析：本题考查房地产估价的假设开发法。假设开发法的基本公式为：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费。AB两项都会使评估价格偏低，D如要精确考虑时间，则时间长，管理费用和投资利息一般会大，所以算出来的待开发房地产价值也会偏低。

【习题】某旧住房因没有独立的卫生间所造成的价值损失，属于(　)。 (2010年真题)

A.物质折旧

B.功能折旧

C.经济折旧

D.外部性折旧

答案：B

解析：本题考查建筑物功能折旧。功能折旧也称为无形损耗，是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。

【习题】净收益=潜在毛租金收入-(　)+其他收入-运营费用。(2009年真题)

A.空置和收租损失

B.还本付息额

C.折旧额

D.所得税

答案：A

解析：本题考查基于租赁收入测算净收益的基本公式。净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用。

【习题】某建筑物8年前建成交付使用，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1 440元，用直线法计算该建筑物的成新率是(　)。(2009年真题)

A.81.00%

B.84.00%

C.84.17%

D.84.80%

答案：B

解析：本题考查成新率的计算方法。

方法一：成新率=[1-(1-R)t/N]×100%，由于题目给出了年折旧额的值，所以可知C(1-R)/N=1440，C=600×120=72000，可知(1-R)/N=0.02。成新率=[1-0.02×8]×100%=84%。

【习题】待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-(　)。(2008年真题)

A.取得待开发房地产的税费

B.转让待开发房地产的税费

C.销售开发完成后的房地产的税费

D.取得待开发土地的费用

答案：A

解析：本题考查假设开发法的基本公式。待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费。

【习题】在房地产估价中，建筑物折旧=建筑物重新购建价格-(　)。(2008年真题)

A.房地产价格

B.建筑物开发成本

C.土地价值

D.建筑物市场价值

答案：D

解析：本题考查建筑物折旧。建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值。

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