2011年中级经济师考试房地产备考模拟试题二(6)

案例分析题（共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分）
案例分析题（一）
某房地产开发公司承接了某住宅开发项目，征地5600平方米。经市场调查该地区住宅平均售价可达3000元/平方米，该公司计划获利220万元。已知开发项目的主要开发费用为：征地补偿费为270万元；前期工程费为40.52万元；基础设施费为280.54万元；建安工程费为650元/平方米；配套设施费为112.60万元×营管理费为58.12万元；销售费用为170元/平方米。假设在本项目中，除了建安工程费和销售费用外，其余都作为固定成本。
根据题意，回答下列问题：
81. 该项目的可变成本为（）元/平方米。
A.820
B.1015.24
C.1125.78
D.1295.78
[答案]A
[解析]变动成本的概念。书132页。
82. 该项目的保本开发面积是（）平方米。
A.3499.40
B.499.40
C.3494.40
D.3999.40
[答案]C
[解析]盈亏平衡点的计算。书第133-134页。
83. 实现利润220万元的开发面积是（）平方米。
A.5503.58
B.4503.58
C.5600
D.3503.58
[答案]B
[解析]盈亏平衡点的计算。书第133-134页。
84. 盈亏平衡分析中的盈亏平衡点可以用（）表示。
A.销售量
B.销售额
C.利润率
D.生产能力利用率
[答案]ABD
[解析]盈亏平衡点的计算。书第133-134页。
案例分析题（二）
某商品住宅开发项目的楼面地价为500元/㎡，建筑安装工程费为2 500元/㎡，各项规费为300元/㎡。该项目营销方案部分内容如下
（1）前言。（2）市场分析。（3）销售目标和进度计划。（4）销售价格确定：以市场价格为主。（5）销售渠道：委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售，并分别与其签订委托合同;销售权在三家房地产经纪机构之间不作区分。（6）促销安排：开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息;开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加;对开盘当天前十名购房者给予1 00元/㎡的价格优惠。
85. 在该项目市场分析中，应注重（）。
A.当地商圈的一般规模经济师考试成绩查询时间
B.潜在消费者需求倾向
C.本项目的成本分析
D.项目的机会和威胁
[答案]ACD
[解析]房地产销售渠道选择的影响因素。书第191页。
86. 该项目采用的销售渠道为（）。
A.直接渠道、参与代理
B.间接渠道、共同代理
C.间接渠道、参与代理
D.直接渠道、共同代理
[答案]B
[解析]房地产销售渠道的概念。书第190页。
商品房销售代理的特点。书第192页。
87. 若该项目预期成本利润率为25%，销售税费率为12%，则按照成本加成定价法确定的价格应为（）元/㎡。
A.3977
B.4261
C.4620
D.4688
[答案]D
[解析]房地产定价的基本方法。书第195-196页。
88. 该项目营销方案采用的促销方式有（）。
A.广告
B.人员推销
C.营业推广
D.公共关系推广
[答案]AC
[解析]房地产促销的方式。书第199页。
案例分析题（三）
采用市场法评估某套位于8层的旧住宅于2010年10月1日的市场价值，选取了同楼某套位于11层的相似的旧住宅作为可比实例。该可比实例的成交价格为5000元／m2，成交日期为2010年8月1日。同类住宅2010年8月至9月的市场价格月环比分别下降2％和5％。住宅所处楼层每高一层，价格高1％。
89. 选取的可比实例应符合的条件有（）。

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