2011年中级经济师考试房地产备考模拟试题7

参考答案
一、单项选择题
1
[答案]：C
[解析]：本题考查区位的确定性。参见教材P1。
2
[答案]：C
[解析]：本题考查需求门槛的概念。参见教材P6。
3
[答案]：C
[解析]：本题考查房地产需求曲线。由房地产需求曲线可知，房地产价格较高时需求量减少，在价格较低时需求量增加。参见教材P12。
4
[答案]：B
[解析]：本题考查绝对地租的概念。绝地地租是土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。参见教材P17。
5
[答案]：A
[解析]：本题考查城市的产生和发展。根据城市发展进化理论，西方发达国家已进入工业化的成熟期，城市发展处于“绝对分散”阶段；发展中国家仍处于工业化初期阶段，城市发展呈“绝对集中”态势。参见教材P19。
6
[答案]：D
[解析]：本题考查房地产征收的限制条件。房地产征收的限制条件包括选项ABC三项内容。参见教材P25。
7
[答案]：D
[解析]：本题考查集体土地征地补偿费用标准。土地补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍。参见教材P30。
8
[答案]：C
[解析]：本题考查房屋征收的主体。房屋征收的主体是市、县级人民政府。参见教材P30。
9
[答案]：A
[解析]：本题考查国有土地上征收房屋价值的评估。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定。参见教材P34。
10
[答案]：C
[解析]：国有建设用地使用权出让国有建设用地有偿使用的最主要方式。参见教材P39。
11
[答案]：D
[解析]：本题考查土地使用权转让的限制。土地使用权转让时，其地上建筑物等所有权随之转让，称为房随地走。参见教材P48-49。
12
[答案]：A
[解析]：本题考查国有建设用地使用权出让的年限。居住用地应该为70年。参见教材P40。
13
[答案]：A
[解析]：本题考查国有建设土地使用权出租的条件。A项应为建设用地使用权出租人必须办理租赁登记，否则不得出租。参见教材P50。
14
[答案]：A
[解析]：本题考查国有建设用地使用权抵押登记制度。房地产抵押合同自抵押登记之日生效。参见教材P53。
15
[答案]：C
[解析]：本题考查农村宅基地使用权的取得。根据规定，农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再次申请宅基地的，不予批准。参见教材P59。
16
[答案]：B
[解析]：本题考查房地产市场调研的特点。房地产市场调研具有实用性、时效性、实践性等特点。具有实用性，是因为房地产市场调研是为解决有关实际问题而进行的。参见教材P61。
17
[答案]：B
[解析]：本题考查房地产市场环境调研的具体内容。选项A属于政治法律环境调研，选项C属于社会文化环境调研，选项D属于社区环境调研。参见教材P64。
18
[答案]：B
[解析]：本题考查房地产资料搜集的内容。参见教材P67。
19
[答案]：A
[解析]：本题考查房地产市场实地调研的基本方法。参见教材P73。
20
[答案]：A
[解析]：本题考查房地产定性预测的方法。房地产定性预测方法有购买者意图调查法、销售人员意见综合法和专家意见法三种。定量预测方法有时间序列预测法、回归分析预测法和市场因子推演法三种。参见教材P77。
21
[答案]：B
[解析]：本题考查房地产开发项目策划的特点。参见教材P82。
22
[答案]：C
[解析]：本题考房地产市场细分的概念。房地产市场细分是指把房地产市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干个不同购买群体的过程。参见教材P84。
23
[答案]：D
[解析]：本题考查房地产客户需求特征分析。客户需求特征分析主要分析下列三方面：1.消费能力；2.消费目的；3.消费方式。参见教材P89-90。
24
[答案]：B
[解析]：本题考查房地产开发项目市场定位的策略。迎头定位策略的缺点是有较大的风险，所以A错误；创新定位策略往往会填补市场上的空缺，生产市场上没有的特色产品，所以C错误；避强定位策略的缺点是企业必须放弃某个最佳的市场位置，所以D错误。
25
[答案]：B
[解析]：本题考查房地产开发项目策划报告的分类。从策划报告的内容来分，可分为项目产品策划、项目投资策划、项目营销策划和项目广告策划。参见教材P96。
26
[答案]：B
[解析]：本题考查投资的种类。间接投资是指投资者将资金用于购买股票、债券等有价证券，以获得一定预期收益的投资。参见教材P99。
27
[答案]：B
[解析]：本题考查复利计算的方法。本利和=1000×（1+6%）3＝1191.02（元），利息=1191.02-1000=191.02（元）。参见教材P105。
28
[答案]：B
[解析]：本题考查出售型房地产开发项目的现金流入。出售型房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其现金流入也主要以房地产产品的销售收入体现。参见教材P111。
29
[答案]：B
[解析]：本题考查损益表。损益表是反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况的报表，主要用于计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等静态盈利性指标。参见教材P119。
30
[答案]：B
[解析]：本题考查资本金利润率的计算，该项目的资本金利润率=800/2500=32%。参见教材P127。
31
[答案]：A
[解析]：本题考查单项工程的概念。参见教材P160。
32
[答案]：D
[解析]：本题考查房地产开发项目勘察设计的概念。房地产开发项目勘察设计是工程勘察和工程设计的简称。参见教材P162。
33
[答案]：B
[解析]：本题考查房地产开发项目工程招标的方式。公开招标的优点是招标人可以在较广的范围内选择承包商，选项B是邀请招标的特点。参见教材P167。
34
[答案]：C
[解析]：本题考查房地产开发项目合同的类型。总价合同适用于工程规模小、工期短和风险不大的项目。参见教材P172。
35
[答案]：C
[解析]：本题考查房地产开发项目质量控制的概念。房地产开发项目质量控制，是房地产开发企业在项目实施过程中最重要的一项管理活动，其目的是为项目的用户提供高质量的产品和房屋，令客户满意。参见教材P177。
36
[答案]：C
[解析]：本题考查房地产市场营销的特点。由于任何单位和个人都需要房地产，都有可能成为目标市场，所以房地产市场营销具有广泛性。参见教材P187。
37
[答案]：B
[解析]：本题考查共同代理的概念。参见教材P192。
38
[答案]：C
[解析]：本题考查需求导向定价法的概念。需求导向定价法的理论基础是效用理论。这种方法是以客户的感受作为定价的依据，也称为客户感受定价法。参见教材P195。
39
[答案]：A
[解析]：本题考查房地产营业推广的方法。价格折扣是房地产营业推广中运用最多的方法，也是效果最好的方法。参见教材P207。
40
[答案]：C
[解析]：本题考查房地产广告媒体的特点。电视广告具有传播面广、影响力大、诉求力强、表现手段和方式多样等优点。参见教材P202。
41
[答案]：A
[解析]：本题考查建立比较基准的统一币种。在统一币种方面，将某一种币种的价格换算为另一种币种的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。参见教材P212。
42
[答案]：C
[解析]：本题考查直线法计算折旧额和建筑物现值。参见教材P223。
C=500×100=50000（元） R=5% N=30 t=10
年折旧额D=C×（1-R）/N=50000×（1-5%）/30=1583.3（元）
折旧总额Et=C×（1-R）/N×t=1583.3×10=15833（元）
建筑物现值＝重新构建价格－折旧总额＝50000－15833＝34167（元）
43
[答案]：B
[解析]：本题考查有效毛收入的概念。有效毛收入是从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。参加教材P227。
44
[答案]：D
[解析]：本题考查开发经营期的起点。假设开发法中的开发经营期的起点是取得被估价房地产的日期，即估价时点。参见教材P232。
45
[答案]：C
[解析]：本题考查房地产估价报告的形式。成套住宅抵押估价报告采用的报告形式是表格式。参见教材P235。
46
[答案]：D
[解析]：本题考查业主大会的筹备。筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。参见教材P239。
47
[答案]：A
[解析]：本题考查临时管理规约制定的时间。《物业管理条例》规定物业建设单位制定临时规约的时间为物业销售之前。参见教材P243。
48
[答案]：B
[解析]：本题考查物业服务企业的资质条件。物业服务企业资质分为一级、二级、三级，另有暂定级。参见教材P247。
49
[答案]：A
[解析]：本题考查物业管理招标的程序。招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件等。参见教材P251。
50
[答案]：C
[解析]：本题考查物业服务合同的有效期。参见教材P256。
51
[答案]：C
[解析]：本题考查住宅专项维修资金的交存方式。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。参见教材P260。
52
[答案]：B
[解析]：本题考查房地产金融的概念。参见教材P264。
53
[答案]：C
[解析]：本题考查商用房开发贷款的期限。对于商用房开发贷款，如果项目全部用于出租、自营的，贷款期限一般不超过15年。项目全部或部分用于出售、转让的，贷款期限一般最长不超过8年。参见教材P273。
54
[答案]：C
[解析]：本题考查狭义的个人住房贷款。狭义的个人住房贷款是指银行用信贷资金向购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款，通常也称为个人住房按揭贷款。参见教材P274。
55
[答案]：C
[解析]：本题考查等额本金还款的计算。套用公式即可计算出结果。
at=p÷n + p×（n-t+1）÷n×i =600000÷120+600000×（120-11+1）÷120×0.5=5000+2750=7750。参见教材P279。
56
[答案]：A
[解析]：本题考查房地产信托机构。中国银行业监督管理委员会（简称中国银监会）在信托领域是制定金融信托宏观政策，监督金融信托市场运行的管理机构。参见教材P284。
57
[答案]：B
[解析]：本题考查房地产保险中的代位求偿权。参见教材P288。
58
[答案]：C
[解析]：本题考查土地使用权收回以及不可以收回的情况。出让方式获得土地使用权满两年未动工开发的，无偿收回，但是因不可抗力或政府有关部门的行为或必需的前期工作造成的开发迟延除外。C中因正常办理立项手续，即必需的前期工作造成的，所以不能收回。参见教材P55。
59
[答案]：C
[解析]：本题考查盈亏平衡分析的概念。参见教材P131。
60
[答案]：C
[解析]：本题考查风险自留的概念。参见教材P146。

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