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第二章 房地产征收征用

　　第一节　 房地产征收征用概述

　　【本节考点】

　　1. 房地产征收

　　2. 房地产征用

　　【本节内容精讲】

　　一、房地产征收概述★★★

　　(一)房地产征收的概念

　　房地产征收：是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体、单位和个人的房地产的行为。

　　征收的主体是国家，通常是政府代表国家以行政命令的方式取得集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产，集体和单位、个人必须服从。

　　征收属于政府行使行政权，是物权变动的一种极为特殊的情形，是国家取得所有权的一种方式。

　　【例题】依法将农民集体所有的土地收归国家所有，是国家为了( )利益的需要。

　　A.公共 B.社会 C.全民 D.政府

　　【答案】A

　　(二)房地产征收的类型

　　1.房地产征收分为集体所有的土地征收和国有土地上单位、个人的房屋征收两类。

　　2.集体所有的土地征收，是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得农民集体所有的土地的行为。集体土地被征收时，同时征收集体土地上单位、个人的房屋及其他不动产。

　　3.国有土地上的房屋征收是指国家为了公共利益的需要，征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予被征收房屋的所有权人补偿的行为。

　　4.国有土地上房屋被征收的，同时收回国有土地使用权及征收其他不动产。

　　(三)房地产征收的限制条件

　　①征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的的征收;

　　②征收必须严格依照法律规定的权限和程序;

　　③政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收入的损失予以公正补偿。

　　二、房地产征用概述★★★

　　(一)房地产征用的概念和限制条件

　　房地产征用：是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的房地产的行为。

　　(二)房地产征用限制条件：

　　①征用的前提条件是紧急需要。(抢险、救灾、战争等)

　　②征用应符合法律规定的权限和程序。

　　③使用后应当将征用财产返还被征用人，并且给予补偿(毁损、灭失情况下)。

　　三、征收与征用的异同

	征收	征用
适用对象不同	限于不动产	既包括不动产也包括动产
前提条件不同	公共利益的需要	抢险、救灾等紧急需要
所有权转移不同	强制取得财产所有权	使用后要返还
补偿内容不同	都要给予补偿	损坏、灭失情况下给予补偿
两者的共同点：一是强制性；二是补偿性。

　　【例题】房地产征收的主体是(　　)(2010年试题)

　　A.国家 B.行政主管部门　　 C.拆迁主管部门 D.政府

　　【答案】A

　　【例题】征收是物权变动的一种特殊情形，是政府行使( )的行为。(2012年试题)

　　A.所有权 B.行政权 C.使用权 D.占有权

　　【答案】B

　　【例题】房地产征收作为一种被许可的以取得他人合法财产所有权为目的的行为，其法定的限制条件包括( )。(2011年试题)

　　A以满足公共需求利益为主，商业利益为辅

　　B.征收必须严格依照法律规定的权限和程序

　　C.政府以征收的执行人出现

　　D.按被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公正补偿

　　E.征收的权限和程序由各地方政府根据实际情况拟定

　　【答案】BCD

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