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2017年中级经济师《房地产经济》章节讲义14

　计算期不同的互斥方案比选★★★

　　对于计算期不同的互斥方案比选，要求一是设定一个合理的共同计算期;二是给计算期不等于寿命期的方案选择合理的方案接续假定或者残值回收假定。

　　(一)年值法

　　年值法：是指将投资方案在计算期的收入及支出，按一定的折现率换算为等值年值，用以评价或选择方案的一种方法。在对计算期不同的互斥方案进行比选时，特别是参加比选的方案数目较多时，年值法是最为简便的方法。年值法使用的指标有净年值与费用年值。

　　1.净年值法

　　净年值法：是通过计算各方案净效益的等额年值(NAV)进行比较，以年值较大的方案为优。

　　2.费用年值法：是把不等额年费用折算成等额年费用值进行比较，较低的方案为较优方案。在各互斥方案之间的效益基本相同，但效益又难以量化时，用费用年值法进行方案比选。

　　(二)现值法

　　当互斥方案的计算期不同时，各方案的现金流量在各自计算期内的现值—般不具有可比性。如果要使用现值指标进行方案比选，必须设定一个共同计算期。共同计算期的设定通常有以下几种方法：

　　1.最小公倍数法

　　最小公倍数法也称为方案重复法，是以各备选方案计算期的最小公倍数作为方案比选的共同计算期;并假设各个方案均在这个共同计算期内重复进行，即各备选方案在其计算期结束后，均按与其原方案计算期内完全相同的现金流量循环至共同计算期结束。在此基础上，计算出各个方案的净现值，以净现值最大的方案为最优方案。

　　2.年值折现法

　　年值折现法：是按照某一共同计算期将各备选方案的年值折现得到用于方案比选的现值。

　　在对计算期不同的互斥方案进行比选时，净现值最大且非负的方案为最优方案。

　　【例题：2013年单选】当各投资方案计算期不相同时，进行投资方案比选宜采用的方法是( )。

　　A.差额净现值法

　　B.净现值法

　　C.净将来值法

　　D.年值法

　　【答案】D

　　【解析】计算期相同、计算期不同的互斥方案比选。ABC属于计算期相同的互斥方案比选方法。

　　【例题：2011年单选】用年值法对计算期不同的互斥方案进行比选时，以( )的方案为优。

　　A. 年值小

　　B. 净年值大

　　C. 费用年值大

　　D. 净现值小

　　【答案】B

　　▲本知识点结束

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