房地产信托

　　(一)房地产信托概述

　　《中华人民共和国信托法》中关于信托行为的定义是：委托人基于对受托人的信任，将其f才产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或处分。按委托财产类型的不同，信托关系可以分为财产信托和资金信托两种，当前针对土地储备机构推出的信托计划都是资金信托计划。资金信托是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的菅理、运用和处分的行为。

　　房地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。

　　房地产信托的构成要素包括：信托行为，即合法设定信托的行为;信托当事人，即信托关系涉及的委托人、受托人和受益人等;信托标的物，即信托行为中涉及的房地产信托财产。

　　房地产信托投资公司的资金来源主要有两方面：①信托公司设计一个房地产投资信托计划，接受不特定多数投资人的委托，通过发行房地产投资信托受益凭证的方式，由机构投资者禾J个人投资者认购筹集资金。信托受益凭证是一种标准的信托合约，是投资人与信托公司建立信托关系，信托投资公司受托管理、处分信托资金，持有人获得投资收益的信托凭证。②信托公司分别与投资人签订信托合同，根据投资人的不同要求、风险承受能力，确定资金投向和投资模式，根据委托资金的数量和投资规模，可以单笔独立管理，也可以进行集合投资管理。

　　信托投资公司办理房地产信托业务，应遵循下列原则：①公开、公平进行;②有明确的投资目标、投资策略及投资风险控制措施;③委托商业银行担任房地产信托资金的保管人;④维护要托人和受益人的最大利益;⑤不得损害国家利益和社会公共利益。

　　根据《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》的规定，房地产信托资金的运用方式包括：用于土地收购及土地前期开发、整理;投资于不动产经营企业进行商业楼房及住房开发、建造;用于购买土地商业楼房或住宅并予以出租;以住房抵押贷款方式运用;信托文件约定以不动产为标的的其他运用方式。

　　(二)房地产投资信托基金

　　房地产投资信托基金(筒称REITs)是房地产信托的主要内容。它是凭借房地产的未来收益进行融资的一种金融产品，可以解决房地产业发展的长期资金问题，是房地产业所特有的直接融资产品。房地产投资信托基金起源于20世纪60年代的美国，20世纪90年代后逐步扩展到澳大利亚、法国、英国、日本、韩国、新加坡等国家和我国台湾、香港地区。

　　由于各个国家和地区的法律、市场环境不同，REITs产品运作模式也各具特色。典型的运作模式主要有两种：一是作为法人实体的特殊目的载体(公司或信托)向投资者发行股票或收益凭证，将所募集资金集中投资于收益性房地产及与房地产相关的其他资产，并将投资收益向投资者分配。二是企业(委托人)将其拥有的部分或全部房地产设立信托，并通过发行信托受益凭证将信托受益权转售给投资者，信托受托人按照信托合同约定将房地产的未来收益分配给投资者(受益人)。

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