采用差别价格的条件：

　　市场必须能细分，且不同的细分市场显示不同的需求强度

　　高价竞争市场中不能有低价竞争对手

　　细分后的高价市场和低价市场在一定时期内相对独立

　　价格差异适度，不致引起消费者反感和后悔

　　【例题·单选题】【2008年真题】需求导向定价法的理论基础是( )。

　　A.生产理论

　　B.成本理论

　　C.分配理论

　　D.效用理论

　　【答案】D

　　(三)竞争导向定价法

　　随行就市定价法

　　以同行业的价格水平作为定价标准

　　适用于差异较小，竞争能力较弱的情况

　　主动竞争定价法

　　根据本企业商品与竞争对手的差异情况确定价格

　　适用于实力雄厚的企业和房地产产品独具特色时

　　(四)比较定价法

　　基本原理

　　估价方法中的市场比较法

　　与竞争导向法的区别

　　竞争导向法根据竞争者的价格确定自身价格

　　比较定价法根据可比房地产的价格确定自身价格

　　基本思路

　　采用市场比较法原理确定项目的均价

　　根据项目内部的差异确定分幢、分期价格

　　确定各幢号楼层和朝向差价

　　确定各层、各户的价格

　　【例题1·单选题】【2006年真题】以经济学中的效用理论为理论基础的定价方法是()。

　　A.成本加成定价法

　　B.竞争价格定价法

　　C.顾客感受定价法

　　D.价值效用定价法

　　【答案】C

　　【例题2·案例分析题】【2007年真题】某房地产开发企业在土地使用权挂牌出让中，以每平方米2100元的价格获得一块住宅用地，土地总面积20000平方米，容积率为3。经测算，预计开发建设总成本为每平方米建筑面积2500元(不含土地成本)，销售税费率为10%。在具体实施项目前，公司高层管理者提出要以市场营销观念指导项目的开发建没和营销活动，确定了5家房地产经纪机构代理租售房地产，并已分别与这5家房地产经纪机构签订了委托代理合同。

　　根据题意回答下列问题

　　在房地产市场调研中，房地产市场价格的调研包括()等内容。

　　A.项目所在地区同类房地产价格

　　B.房地产商品需求价格弹性

　　C.地区代理商的数量、素质

　　D.房地产市场供求状况的变化趋势

　　【答案】ABD

　　项目若采用成本加成定价法定价，企业预期成本利润率为25% ，则项目的最低售价不得低于( )元/平方米。

　　A.4000

　　B.4400

　　C.4444

　　D.4600

　　【答案】C

　　【解析】单位价格=〔房地产单位总成本×(1+成本加成率)〕÷(1-销售税费率)

　　必须先换算出楼面地价，楼面地价=土地单价/容积率=2100/3=700

　　单位价格=(700+2500) ×(1+25%) ÷(1-10%)=4444

　　该房地产开发企业所确定的房地产代理方式具有()等特点。

　　A.委托方协调工作量大

　　B.谁先代理成功谁取得佣金

　　C.佣金结算简单

　　D.代理成本低

　　【答案】AB

　　【解析】分别与这 5 家房地产经纪机构签订了委托代理合同，属于共同代理

　　该房地产开发企业在选择代理机构时，应依据的标准有()。

　　A.法定代表人经历

　　B.营销经验和业绩

　　C.营销网络

　　D.代理费用

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