三、损益表

　　损益表是：反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况的报表，主要用于计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等静态盈利性指标。 在编制房地产投资项目损益表时，应注意以下几个问题：

　　(1)损益表中的利润总额一般为：利润总额=经营收入-运营费用-经营税金及附加

　　出售型房地产开发项目的利润总额为：

　　利润总额=销售收入—总成本费用—销售税金及附加

　　经营型房地产开发项目和房地产置业投资项目的利润总额为：

　　利润总额=出租收入(营业收入)—经营成本—经营税金及附加

　　经营成本(或运营费用)主要包括：经营过程中的管理费、维修费、折旧费、利息支出、房产税、人员工资等。其中折旧费为固定资产价值或开发总成本费用的年折旧提取额(通常按直线折旧法)，利息支出为经营期间长期借款利息和流动资金借款利息之和。

　　(2)房地产企业缴纳所得税之后的利润为税后利润，按照下列顺序分配：①弥补企业以前年度的亏损。②提取法定盈余公积金和公益金。法定盈余公积金按照税后利润扣除前项后的10%提取，累计提取达到注册资本金的50%时可不再提取;公益金按照可供分配利润的5%提取。③向投资者分配利润，即表中的“应付利润”。考虑了这三项因素之后，余额即为表中的“未分配利润”。在借款偿还期内，未分配利润主要用于归还借款。

　　四、资产负债表

　　资产负债表：是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债和所有者权益变化及对应关系的报表。

　　资产负债表主要用于：考察项目资产负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。但当房地产开发企业开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标。

　　从表5—8中可以看出，资产负债表由三大部分组成：资产、负债和所有者权益。资产是指项目所拥有、占用或者可以控制的，通过经营活动能创造收益的经济资源。在项目财务分析中，资产分为流动资产、在建工程、固定资产净值和无形及其他资产净值四大部分。在资产负债表中，负债分为流动负债、建设投资借款和流动资金借款三类。所有者权益是指项目投资者对项目净资产的所有权。

　　五、房地产投资项目的辅助报表

　　辅助报表主要有：项目总投资估算表、项目经营收入估算表、借款还本付息计划表、经营税金及附加估算表等。

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