三、房地产投资的特点

　　(1)投资品种的多样性。

　　(2)投资变现的复杂性。

　　(3)投资价值的附加性。

　　(4)投资区域的差异性。

　　(5)投资收益的个别性。

　　(6)投资过程的综合性。

　　(7)投资预期的风险性。

　　(8)投资决策的专业性。

　　在项目开发前期阶段：要对房地产产品的项目定位、市场定位、产品定位、规划设计、园林景观、建筑风格等作出决策;

　　在建设和销售阶段：要对营销策略、价格定位、广告宣传等作出决策。

　　四、房地产投资的构成

　　(一)房地产投资的主体构成

　　房地产投资主体：是指直接从事房地产投资活动的投资者，不包括房地产间接投资者。

　　(1)国家。目前国家是主要的房地产投资主体之一，如保障性住房建设投资。

　　(2)企业。主要由房地产开发企业承担。

　　(3)个人。个人作为房地产投资主体一般只能从事房地产买卖，也就是房地产置业投资。 自然人想成为房地产开发投资主体，必须先注册成为企业法人。我国对房地产开发企业实行 资质管理。因此，在我国，目前自然人实际上还不能成为房地产开发投资主体。

　　(二)房地产投资的资金构成

　　(1)企业自有资金。目前国家对房地产开发项目资本金比例的要求是30%。 对房地产置业投资，资本金比例通常为购置房地产时所须支付的首付款比例。

　　(2)预售收入。

　　(3)信贷融资。主要包括短期透支贷款、存款抵押贷款、房地产抵押贷款、担保贷款等。其中，房地产抵押贷款包括个人住房抵押贷款、商用房地产抵押贷款和在建工程抵押贷款。

　　(4)债券融资。

　　(5)利用外资。外资投入的形式包括合资、合作、人股、贷款、债券、股票等。

　　(6)财政资金。财政资金是国家作为房地产投资主体投入的资金。如国家用于廉租住房建设的资金。

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