第二节 房地产市场调研的内容

　　房地产市场调研的内容包括：房地产市场环境调研、房地产市场需求调研、房地产市场供给调研等方面。

　　一、房地产市场环境调研

　　(一)政治法律环境调研

　　政治法律环境调研主要是了解对房地产市场起影响和制约作用的政治形势、国家对房地产业的方针政策、有关法律法规及其变化等，包括：①各级政府有关房地产开发经营的方针政策，如保障性住房政策、开发区政策等;②各级政府有关国民经济和社会发展规划、土地利用规划、城乡规划和区域规划等;③有关法律法规，如物权法、城市房地产管理法、土地管理法、环境保护法、广告法、反不正当竞争法等;④政府制定的有关方针政策，如产业政策、金融政策、税收政策、财政政策、物价政策、就业政策等;⑤政局的变化，包括国际和国内政治形势、政府的重大人事变动等。

　　(二)经济环境调研

　　经济环境调研主要是经济发展、金融、税收、财政等状况和趋势。这些情况影响着市场大气候。更重要的是，该地区的居民收入水平、消费水平、物价水平等，对房地产市场需求也会产生很大的影响。经济环境调研应把握项目所在地区的总的经济发展前景。具体包括：①国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益;②项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、教育状况、基础设施情况;③一般利率水平、获取贷款的条件和要求以及预期的通货膨胀率;④国民经济产业结构和主导产业;⑤居民收人水平、消费水平和消费结构;⑥物价水平及通货膨胀;⑦项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作情况。

　　(三)社会文化环境调研经济师培训www.jjsexam.com/school/

　　社会文化环境主要是居民的生活习惯、生活方式、消费观念、消费心理以及价值观等。内容主要包括：①居民职业构成、教育程度、文化水平等;②家庭人口规模及构成;③居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等;④消费者民族与宗教信仰、社会风俗等。

　　(四)区域环境调研

　　区域环境直接影响着房地产商品的价格，这是房地产商品特有的属性。优良的区域环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。区域环境调研内容包括区域繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。

　　二、房地产市场需求调研

　　房地产市场需求既可以指特定房地产市场需求的总和，也可以指对某一房地产开发企业开发的房地产商品的需求数量。市场需求由购买者、购买欲望、购买能力三者组成。购买者是需求的主体，是需求行为的实施者;购买欲望是需求的动力，是产生需求行为的源泉;购买能力是需求的实现条件，是需求行为的物质保障。房地产开发企业为了使其房地产商品适销对路，应先了解消费者的构成、购买动机和购买行为特征，真正做到根据消费者的需求来开展房地产开发经营活动。房地产市场需求调研主要包括下列方面：

　　(一)房地产消费者调研

　　房地产消费者调研主要调研房地产消费者的数量和构成，包括：①消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势;②房地产现实与潜在消费者的数量和结构，如地区、年龄、民族、职业、文化水平、宗教信仰等;③消费者的经济来源和收入水平;④消费者的实际支付能力;⑤消费者对房地产商品的区位、质量、功能、价格、服务等的要求和意见等。

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