2010年中级经济师房地产专业知识与实务复习(11)-经济师考试网(www.jjsexam.com)

2010年中级经济师房地产专业知识与实务复习(11)

来源：经济师考试网　2010/9/19 　收藏本页　 http://www.jjsexam.com/

　　(三)招标、拍卖和挂牌出让方式及程序

　　1，招标、拍卖和挂牌出让方式的一般规定

　　(1)出让文件的编制。文件应当包括出让公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或成交确认书、出让合同文本。

　　(2)出让公告的发布。

　　(3)出让公告的内容。①出让人的名称和地址;②出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用期限、规划指标要求;③投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法;④索取招标、拍卖、挂牌出让文件的时间、地点及方式;⑤招标、拍卖、挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等;⑥确定中标人、竞得人的标准和方法;⑦投标、竞买保证金;⑧其他需要公告的事项。

　　(4)出让底价的确定。标底或者底价不低于国家规定的最低价标准。集体决策确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金。

　　(5)资格审查。

　　2.受让人的确定程序

　　(1)招标出让的程序：①投标。投标人应在投标截止时间前将投标文件投入标箱。招标公告允许邮寄投标文件的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效。投标文件投入标箱后，不可撤回。投标人应对投标文件和有关书面承诺承担责任。②开标。出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱点算投标文件。投标人少于3人的，出让人应终止招标活动。投标人不少于3人的，应逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。③评标。由出让人代表、有关专家组成评标小组进行评标，评标小组人数为5人以上的单数。④中标。招标人根据评标结果，确定中标人。按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人。对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应被确定为中标人。

　　(2)拍卖出让的程序：①主持人点算竞买人;②主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用期限、规划指标要求、开工时间和竣工时间以及其他有关事项;③主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示;④主持人报出起叫价;⑤竞买人举牌应价或者报价;⑥主持人确认该应价后继续竞价;⑦主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交;⑧主持人宣布最高应价者为竞得人。

　　竞买人的最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。

　　(3)挂牌出让的程序：①在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用期限、规划指标要求、开工时间和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布。挂牌时间不得少于10个工作日，挂牌时间可根据竞买人竞价情况调整增加幅度。②符合条件的竞买人填写报价单报价。③出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格。④挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。⑤挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：一是在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交。二是在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人;报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外。三是在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。

　　3.建设用地使用权的受让

　　(1)成交确认书的签订。

　　(2)出让合同的签订。

　　(3)出让结果的公布。出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。

　　(4)建设用地使用权证书的领取。受让人依照出让合同的约定付清全部建设用地使用权出让金后，方可依法申请办理土地登记，领取建设用地使用权证书。未按照出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放建设用地使用权证书。

　　(四)协议出让方式及程序

　　1.协议出让的组织实施管理

　　建设用地使用权的协议出让由市、县国土资源管理部门组织实施。

　　2.协议出让的范围

　　①供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的用地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的，可以采取协议方式。这里的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。②原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。③划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。④出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。⑤通过出让协调决策机构集体认定实行协议出让方式的，可以采取协议方式。

　　3，协议出让的类型

　　(1)政府供地环节的协议出让：①集体农用地办理转让和土地征收审批后形成的国有建设用地，依法可以协议出让的;②政府收回收购的国有建设用地，依法可以协议出让的。

　　(2)原划拨、承租建设用地使用权人申请办理协议出让：①原划拨建设用地使用权人申请办理协议出让的;②原承租建设用地使用权人申请办理协议出让的。

　　(3)划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让。

　　(4)出让建设用地使用权改变用途申请办理协议出让。

　　(5)出让建设用地使用权续期申请办理协议出让。

　　4.协议出让的最低价

　　①协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。②有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

　　5.协议出让的程序

　　受让人支付全部出让金后，向土地管理机关申请办理建设用地使用权登记，领取建设用地使用证，取得建设用地使用权。

　　以协议方式取得建设用地使用权的土地使用者，需要将出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让人和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的出让金，并依法办理建设用地使用权变更登记手续。

　　(五)协议出让与招标拍卖挂牌出让的区别

　　协议出让与招标拍卖挂牌出让相近之处：都是政府有偿供应建设用地使用权的重要方式，都要签订出让合同，受让人都要缴纳出让金，都要编制并公布出让计划。

　　存在下列区别：

　　(1)适用范围不同。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　　(2)出让金形成方式不同。协议出让是采取政府与土地使用者协商的方式，但招标拍卖挂牌要比协议出让更加公开、透明，更具竞争性，国家的土地资产收益更能得以体现。

　　(3)最低价确定的原则不同。协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应该缴纳的有关费用之和，有基准地价的，不得低于基准地价的70%。招标拍卖挂牌出让应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。”

　　(六)国有建设用地使用权出让合同

　　1.国有建设用地使用权出让合同的概念

　　国有建设用地使用权出让合同简称建设用地使用权出让合同或出让合同，是指国有建设用地使用权出让人和受让人之间就出让国有建设用地使用权及如何行使建设用地使用权等问题所达成的明确相互间权利和义务关系的协议。

　　土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。建设用地使用权出让只有签订合同，出让行为方能成立，出让双方的权利和义务才能明确，才受法律保护。

　　2.国有建设用地使用权出让合同的特征

　　①出让合同是在出让人和受让人双方当事人之间设立、变更关于建设用地使用权权利和义务法律关系的协议。

　　②出让合同中的出让人是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门。

　　③出让合同的受让人一般为境内外公司、其他组织和个人等，成片出让合同中的受让人必须是在中国注册的外商投资开发企业。

　　④出让合同是订立转让合同的前提条件，并对转让合同有重要的制约作用。

　　3.国有建设用地使用权出让合同的内容

　　①当事人的名称和住所;②土地界址、面积等;③建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;④土地用途;⑤使用期限;⑥出让金等费用及其支付方式;⑦解决争议的方法。

　　出让合同具体包括以下内容：①土地的位置、面积、界址等土地自然状况。②土地用途及使用期限。③建设规划设计条件，或称使用条件，即该幅地块建设用地使用权的总平面布置图、建设密度和高度控制指标、工程管线规划和竖向规划，它是建设用地使用权出让、转让必不可少的条件。④动工开发期限。⑤出让金额及支付方式。⑥开发进度与分期投资额度。⑦违约责任。⑧双方认为应当约定的其他条款。

　　4.国有建设用地使用权出让合同双方的权利和义务

　　(1)出让人的权利和义务。出让合同签订后，如果受让人未按期支付全部出让金的，出让人有权解除合同，并可请求违约赔偿。

　　(2)受让人的权利和义务。对于出让人不按照出让合同约定按期提供建设用地使用权的，受让人有权解除合同，并可请求违约赔偿。同时，受让人应履行在签订出让合同后约定的期限内支付全部出让金，向土地管理部门办理登记，领取土地使用证，依合同和城市规划要求，开发利用和经营土地等义务。

　　5.国有建设用地使用权出让合同的变更和解除

　　(1)出让合同的变更。出让合同的变更是指合同尚未履行或者未完全履行之前，由出让人和土地使用者依法对合同的内容进行修改、补充的法律行为。在出让合同变更中，较为多见的是土地使用者提出改变土地用途。

　　土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

　　(2)出让合同的解除。在出让合同解除中，较为多见的是当事人双方违约，或者土地使用者不能按照法律规定开发、利用、经营土地而导致土地管理部门将建设用地使用权收回。

　　三、国有建设用地租赁

　　国有建设用地有偿使用方式，除了国有建设用地使用权出让，还有国有建设用地租赁、国有建设用地使用权作价出资(人股)或授权经营。

　　(一)国有建设用地租赁的范围

　　国有建设用地租赁的适用范围，应把握以下几点：①对于使用者目前使用的划拨用地，依法可以划拨使用的仍应维持划拨，可不实行有偿使用，可不实行土地租赁。②对因改变土地用途或发生转让、场地出租、企业改制和土地用途改变后不再符合划拨用地目录的，可以实行租赁。③对于使用者申请建设用地进行经营性房地产开发的，必须实行出让，不实行国有土地租赁。④对于使用者申请建设用地进行非经营性开发的，依法应当有偿使用的，可采用国有土地租赁，也可采用法律规定的其他有偿使用方式。⑤国有企业破产或出售时，所涉及的划拨建设用地使用权，采取出让方式处置，不实行租赁。

　　也就是说，除了经营性房地产开发用地和国有企业破产涉及划拨建设用地使用权处置两种情况下必须实行出让外，其他建设用地使用和原划拨土地处置，既可以采取出让方式，也可以采取国有土地租赁方式。

　　(二)国有建设用地租赁的方式

　　国有建设用地租赁可以采用招标、拍卖、挂牌或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。

　　(三)国有建设用地租赁的期限

　　短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，最长不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。

　　(四)国有建设用地租赁合同

　　租赁期限6个月以上的国有建设用地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。

　　国有建设用地租赁合同的内容应当包括出租人、承租人、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租人和承租人的权利义务等。

　　(五)承租土地使用权的权能

　　承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。

　　(1)承租土地使用权转租：承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。

　　(2)承租土地使用权转让：承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。