第八章 房地产估价

　　1.市场法的适用对象

　　■ 适用于评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、开发用地等数量较多、经常发生交易的项目

　　■ 不适合特殊厂房、机场、学校、纪念馆、古建筑、寺院等较少发生交易的项目，以及在建工程之类可比性差的房地产项目

　　2.市场法的步骤

　　■ 搜集交易实例

　　■ 选取可比实例

　　■ 对可比实例的成交价格进行适当的处理

　　价格换算-建立价格可比基础

　　价格修正-进行交易情况修正

　　市场状况调整-进行交易日期修正

　　进行房地产状况修正

　　■ 求取比准0价格

　　3.搜集交易实例

　　■ 要求

　　内容完整、真实

　　数量上尽可能的多

　　■ 内容

　　交易实例房地产的状况

　　交易双方基本情况

　　成交日期

　　成交价格

　　付款方式

　　交易情况

　　4.选取可比实例

　　■ 可比实例选取的四方面要求：

　　可比实例房地产应是被估价房地产的类似项目

　　交易类型与估价目的相同

　　成交日期与估价时点尽量接近

　　成交价格是正常价格或可修正为正常价格

　　■ 数量要求

　　3～10个为宜。

　　5.建立价格可比基础(五统一)

　　■ 统一房地产范围

　　■ 统一付款方式

　　■ 统一价格表示单位

　　■ 统一币种和货币单位

　　■ 统一面积内涵和单位

　　6.统一付款方式

　　■ 将分期付款折算为在成交日期时一次性付清

　　■ A～P或是F～P的换算关系

　　7.统一币种和货币单位

　　■ 不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价

　　■ 但是如果在币种换算之前已进行了交易日期的修正的话，则采用估价时点的市场汇价

　　8.统一面积内涵和单位

　　■ 建筑面积、套内建筑面积、使用面积的换算

　　■ 关键是无论采用何种面积计价，一宗房地产的总价是相同的

　　建筑面积下的单价×建筑面积

　　=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积

　　=使用面积下的单价×使用面积

　　■ 根据这个公式，进行简单的数学运算，就可以进行面积转换。

　　9.税费的非正常负担

　　正常价格=卖方实际得到的价格+应由卖方负担的交易税费

　　应由卖方负担的交易税费=正常价格×应由卖方缴纳的税费比率

　　正常价格=买方实际付出的价格-应由买方负担的交易税费应由买方负担的交易税费=正常价格×应由买方缴纳的税费比率

　　【重点难点】

　　解此类题的关键除了记住公式外，就是确定价格是由哪一方实际得到或实际支付的

　　10.市场状况调整的方法

　　11.价格指数

　　■ 定基价格指数(尾首相比)

　　估价时点的价格=可比实例成交日期的价格×估价时点的价格指数/成交日期的价格指数

　　■ 环比价格指数(连乘)

　　估价时点的价格=可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×估价时点的环比价格指数(注意成交当期的价格指数是不乘的，从成交下一期开始乘指数)

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