考点一：房地产投资项目经济评价指标体系

　　考点二：动态盈利性指标及其计算

　　财务净现值的计算公式(重要考点，识记公式)

　　上式中，FNPV为财务净现值，(CI-CO)t为第t期

　　的净现金流量(应注意“+”、“-”号);ic为行

　　业的基准收益率或设定的目标收益率;n为计算期。

　　应用分析：

　　[例6-3] 某房地产投资项目的现金流量见表6-10。如果投资者的目标收益率为12%，求该项目的财务净现值。表6-10 某房地产投资项目的现金流量 单位：万元

　　[解] 已知ic=12%。利用公式：

　　则该项目的财务净现值为：

　　FNPV=

　　-2600+[500/(1+12%)]+[600/(1+12%)2]+

　　800/12%×{1-[1/(1+12%)6-2]} ×(1+12%)-2

　　=261.84(万元)

　　2.财务净现值的评价准则

　　财务净现值是评价项目盈利能力的绝对指标，其评价准则如下：

　　(1)当FNPV >0时，说明该方案在满足基准收益率或目标收益率要求的盈利之外，还能得到超额收益，故该方案可行。

　　(2)当FNPV =0时，说明该方案基本能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，方案基本可行或有待改进。

　　(3)当FNPV<0时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，故该方案不可行。

　　(二)财务内部收益率

　　1.财务内部收益率的概念

　　财务内部收益率(FIRR)是指项目在整个计算期内各计算时点净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。

　　2.财务内部收益率的计算公式

　　0520

　　上式中，i1为当财务净现值接近于零的正值时的折现率;i2为当财务净现值接近于零的负值时的折现率;

　　FNPV1为采用折现率i1时的财务净现值的正值;

　　FNPV2为采用折现率i2时的财务净现值的负值。

　　为保证FIRR的计算精度，i1和i2之差一般不宜超过2%，最大不应超过5%。

　　应用分析

　　[例6-4] 某房地产投资项目的现金流量见表6-10。如果

　　投资者的目标收益率为12%，求该项目的财务净现值。

　　表6-10 某房地产投资项目的现金流量 单位：万元

　　0521

　　根据上述题目中的现金流量，求该项目的财务内部收益率。

　　0522

　　3.财务内部收益率的评价准则(容易出单选题)

　　计算出投资项目的财务内部收益率后，可通过与基准收益率或目标收益率ic进行比较来判断方案或项目是否可行，其判断准则是：

　　(1)当FIRR≥ic时，则方案或项目在经济上可以接受

　　(2)当FIRRc时，则方案或项目在经济上应予以拒绝

　　(三)动态投资回收期

　　1.动态投资回收期的概念

　　动态投资回收期(Pb)是把投资项目各期(通常是以年为单位)的净现金流量按基准收益率或目标收益率折现之后，再来推算投资回收期的。对房地产投资项目来说，

　　动态投资回收期就是自投资起始点算起，累计净现值等于零的年份。

　　2.动态投资回收期的计算公式(可能考查公式的计算)

　　在实际运用中可以根据项目的现金流量表中的净现

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