2.市场状况分析

　　(1)供给分析：①调查房地产市场当前的存量、走势和未来可能的供给量。具体内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等;对一定期限内新增供给数量进行估计。②分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。③分析竞争项目的功能和特点。调查正在建设和计划建设中的竞争性项目，对竞争特点进行分析评价。一般来说，需要分析的内容有：投资商、开发商、区位、项目定位、占地面积、建筑面积、容积率、产品档次和特点、环境和配套水平、销售价格和销售率、预计完工日期或项目当前状态等。

　　(2)需求分析：①需求预测。详细分析项目所在市场区域内就业、人口家庭规模与结构、家庭收入等，预测对拟开发房地产类型的市场需求。具体内容包括：就业分析、人口和家庭分析、收入分析、居住现状、购买意愿等。②市场占有率分析。市场细分，明确拟建项目的目标使用者。具体内容包括：目标使用者的状态(年龄、性别、职业、收入)、行为(生活方式、预期、消费模式)、地理分布(需求的区位分布及流动性)，每一细分市场下使用者的愿望和需要等。基于竞争分析和市场细分的结果，估计项目的市场占有率，明确拟开发项目吸引顾客或使用者的竞争优势。③吸纳率分析。就每一个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和质量。具体内容包括：市场吸纳和空置的现状与趋势，预估市场吸纳计划或相应时间周期内的需求。项目吸纳量等于市场供求缺口(未满足需求量)和拟开发项目市场占有率的乘积。

　　(3)结论：不同类型项目需要重点分析的内容包括：①住宅项目。以了解开发项目周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意的程度和对未来住房的希望，以确定所开发项目的平面布置、装修标准和室内设备的配置。②写字楼项目。首先要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。还要考虑内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容、满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。③商业购物中心项目。要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量、购买力水平以及该地区对零售业的特殊需求，还要考虑购物中心的服务半径及附近其他购物中心、中小型商铺的分布情况。最后才能确定项目的规模、档次以及日后的经营构想。④工业或仓储项目。首先要考察开发所必须具备的条件，诸如劳动力、交通运输、原材料和专业人员的来源问题。·同时还要考虑未来人住者的意见，如办公、生产和仓储用房的比例，大型运输车辆通道和生产工艺的特殊要求，以及对隔音、抗震、通风、防火、起重设备安装等的特殊要求。

　　详细的分析包括：项目所处的位置、周围环境及与城市中心商业区的关系;项目用地工程地质资料;附近地区土地利用及城市规划控制指标，城市建设规划管理的有关定额指标(如用途、容积率、建筑控制高度、建筑密度、绿地率、内外交通组织、建筑防火、车位数等);针对未来用户的需求信息;同类竞争性发展项目的信息，政府对此发展项目的态度;项目周围市政基础设施、配套设施的供应能力;针对项目的成本、价格、租金、空置率、市场吸纳能力分析;金融信息，如各类贷款获取的可能性、贷款利率、贷款期限和偿还方式等。

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