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　　第五节 国有建设用地使用权抵押

六、建设用地抵押权的灭失

　　建设用地抵押权的灭失主要有两种情况：

　　(1)因债务清偿而灭失。

　　(2)因债务清偿以外的原因而灭失，包括：①抛弃。抵押权人抛弃权利，抵押权灭失。

　　②协议灭失。抵押当事人之间约定消灭抵押权的，抵押权灭失。③土地灭失。设定抵押权的土地发生灭失的，土地抵押权随之灭失。④混同。作为抵押标的物的建设用地使用权连同地上建筑物、其他附着物的所有权归于抵押权人的，抵押权灭失。

七、最高额抵押权

　　(一)最高额抵押权的概念

　　所谓最高额抵押权，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。

　　《物权法》第二百零三条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。”

　　(二)最高额抵押权的法律规定

　　(1)最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。

　　(2)最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。

　　(3)最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。

　　(三)最高抵押权的确定

　　有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：①约定的债权确定期间届满。②没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满两年后请求确定债权。③新的债权不可能发生。④抵押财产被查封、扣押。⑤债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销。⑥法律规定债权确定的其他情形。

　　例题1：通过行政划拨方式取得的建设用地使用权，在补签了出让合同、补交土地使用权出让金、领取( )后，可以抵押。

　　A 规划许可证 B 国有土地使用证C施工许可证 D开工证

　　答案：B

　　解析：通过行政划拨方式取得的建设用地使用权，在补签了出让合同、补交土地使用权出让金、领取国有土地使用证后，可以抵押。

　　例题2：已出租的建设用地使用权抵押时，应当将租赁情况告知( )，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。

　　A 承租人B出租人 C 抵押人 D 抵押权人

　　答案：D

　　解析：已出租的建设用地使用权抵押时，应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。

　　例题3：( )是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。

　　A 最高额抵押权B 最高贷款额 C 最高借款额D 抵押金额

　　答案：A

　　解析：最高额抵押权，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。

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