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　　第三节 国有建设用地使用权转让

一、国有建设用地使用权转让的条件和限制

　　(一)建设用地使用权转让的条件

　　1.以出让方式取得的建设用地使用权转让

　　应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”

　　“出让合同约定”是指“出让合同约定的期限和条件”。期限不是指建设用地使用权出让年限，而是指土地达到合同规定的开发、利用状态所需的时间，即土地使用者必须在规定的时间内在该地块投资多少或将该地块开发成什么规模。条件则指各种要求的总和，包括：①土地用途。出让合同一般都规定出让的地块用途，土地使用者不得擅自改变土地用途。否则，即使符合其他转让条件，建设用地使用权也不得转让，还必须限期纠正。②投资数额。属于房屋建设工程的，完成投资总额的25%以上，是指实际上已经投入房屋建设工程的资金额占全部开发投资总额的25%以上。但是投资总额不含土地使用权出让金。这样的规定，目的在于严格限制炒买炒卖地皮、牟取暴利，以保证建设项目的顺利实施。成片开发土地的，由于其投资额较大，所以《城市房地产管理法》规定，只有形成工业用地或者其他建设用地条件，方可分片转让。③土地利用要求。是指合同规定的容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

　　2.以划拨方式取得的建设用地使用权转让

　　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

　　(二)建设用地使用权转让的限制

　　(1)转让合同的终止日期和建设项目完成日期不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目完成日期，不得改变原出让合同所列的权利、义务和各项用地要求。

　　土地使用者通过转让方式取得的建设用地使用权，其使用期限为出让合同规定的使用期限减去原土地使用者已使用期限后的剩余期限。同时，当建设用地使用权年限届满时，土地使用者可以申请续期。

　　(2)建设用地使用权转让后，原出让合同规定的建设用地使用权受让人的权利、义务也全部随之转移，新的受让人五条件地享受原出让合同的全部权利并承担全部义务。

　　(3)建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的建设用地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

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