第二节 国有建设用地使用权划拨和有偿使用

三、国有建设用地租赁

　　国有建设用地有偿使用方式，除了国有建设用地使用权出让，还有国有建设用地租赁、国有建设用地使用权作价出资(人股)或授权经营。

　　(一)国有建设用地租赁的范围

　　国有建设用地租赁的适用范围，应把握以下几点：①对于使用者目前使用的划拨用地，依法可以划拨使用的仍应维持划拨，可不实行有偿使用，可不实行土地租赁。②对因改变土地用途或发生转让、场地出租、企业改制和土地用途改变后不再符合划拨用地目录的，可以实行租赁。③对于使用者申请建设用地进行经营性房地产开发的，必须实行出让，不实行国有土地租赁。④对于使用者申请建设用地进行非经营性开发的，依法应当有偿使用的，可采用国有土地租赁，也可采用法律规定的其他有偿使用方式。⑤国有企业破产或出售时，所涉及的划拨建设用地使用权，采取出让方式处置，不实行租赁。

　　也就是说，除了经营性房地产开发用地和国有企业破产涉及划拨建设用地使用权处置两种情况下必须实行出让外，其他建设用地使用和原划拨土地处置，既可以采取出让方式，也可以采取国有土地租赁方式。

　　(二)国有建设用地租赁的方式

　　国有建设用地租赁可以采用招标、拍卖、挂牌或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。

　　(三)国有建设用地租赁的期限

　　短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，最长不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。

　　(四)国有建设用地租赁合同

　　租赁期限6个月以上的国有建设用地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。

　　国有建设用地租赁合同的内容应当包括出租人、承租人、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租人和承租人的权利义务等。

　　(五)承租土地使用权的权能

　　承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。

　　(1)承租土地使用权转租：承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。

　　(2)承租土地使用权转让：承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。

　　(3)承租土地使用权抵押：地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价、抵押权实现时土地租赁合同同时转让。

　　(4)在使用年期内，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。

　　(六)承租土地使用权的收回

　　(1)国家因社会公共利益的需要，依照法律程序可以提前收回，但应对承租人给予合理补偿。

　　(2)承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时缴纳土地租金的，土地行政主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权。

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