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　　第二节 国有建设用地使用权划拨和有偿使用

二、国有建设用地使用权出让

　　(一)国有建设用地使用权出让的方式和特征

　　1。国有建设用地使用权出让的方式：招标、拍卖、挂牌和协议

　　《物权法》第一百三十七条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”

　　2.国有建设用地使用权出让的特征

　　(1)建设用地使用权出让是一种国家垄断行为。建设用地使用权只有国家才能出让。集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，方可有偿出让。

　　(2)建设用地使用权出让是有一定使用年限的。

　　国务院按照土地的不同用途规定，分别如下：①居住用地70年;②工业用地50年;③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;④商业、旅游、娱乐用地40年;⑤综合或者其他用地50年。

　　《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”

　　(3)建设用地使用权出让是有偿的。《物权法》第一百四十一条规定：“建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。”

　　(4)建设用地使用权可分别设立。《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”

　　(5)建设用地使用权人享有的权利范围是有限制的。矿产资源属于国家所有，由国务院行使国家对矿产资源的所有权。地表或者地下的矿产资源的国家所有权，不因其所依附的土地的所有权或者使用权的不同而改变。

　　(二)国有建设用地使用权出让金

　　国有建设用地使用权出让金简称出让金，是指国有建设用地使用权的受让者，按照国有建设用地使用权出让合同(以下简称“出让合同”)约定的使用期限，一次性或分期提前支付的整个使用期间的地租，以及国有建设用地使用权出让前国家对土地的开发成本和有关的征地拆迁补偿安置等费用。

　　按照现行规定，土地使用者应当在签订出让合同后60日内支付全部出让金，逾期未全部支付的，出让人有权解除合同，并可请求违约赔偿;出让人应当按照出让合同约定，提供出让的建设用地使用权，未按照出让合同约定提供建设用地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。

　　(三)招标、拍卖和挂牌出让方式及程序

　　1，招标、拍卖和挂牌出让方式的一般规定

　　(1)出让文件的编制。文件应当包括出让公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或成交确认书、出让合同文本。

　　(2)出让公告的发布。

　　(3)出让公告的内容。①出让人的名称和地址;②出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用期限、规划指标要求;③投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法;④索取招标、拍卖、挂牌出让文件的时间、地点及方式;⑤招标、拍卖、挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等;⑥确定中标人、竞得人的标准和方法;⑦投标、竞买保证金;⑧其他需要公告的事项。

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