第二节 供求理论

二、房地产供给

　　(一)房地产供给的含义

　　房地产供给是指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售或出租的数量。形成供给有两个条件：一是房地产开发商和拥有者愿意供给;二是房地产开发商和拥有者有能力供给。

　　房地产市场供给是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有房地产开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量，即市场供给是所有房地产开发商和拥者供给的总和。

　　在现实中，某种房地产在某一时间的潜在供给量为： 潜在供给量=存量—拆毁量—转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量

　　(二)决定房地产供给量的因素

　　①该种房地产的价格水平。②该种房地产的开发建设成本。③该种房地产的开发技术水平。④房地产开发商对未来的预期。

　　1.该种房地产的价格水平

　　某种房地产的价格越高，房地产开发商愿意开发的数量就会越多;相反，房地产开发商愿意开发的数量就会越少。供给量与价格正相关的这种关系，被称为供给规律。

　　2.该种房地产的开发建设成本

　　在某种房地产的价格水平不变的情况下，当其开发建设成本上升，房地产开发利润率就会下降，从而会使该种房地产的供给减少;相反，会使该种房地产的供给增加。

　　3.该种房地产的开发技术水平

　　开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，房地产开发商就会开发更多的房地产。

　　4.房地产开发商对未来的预期

　　如果房地产开发商对未来的市场看好，例如，房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定房地产投资开发计划时会增加开发量，从而会使未来的供给增加，同时会把现在开发的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少房地产的现期供给;如果房地产开发商对未来的预期是悲观的，其结果会相反。

　　当一种房地产的价格高时，当该种房地产的开发建设成本低或开发技术水平提高时，当房地产开发商预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常会增加;反之，该种房地产的当前供给通常会减少。

　　由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期长、不可移动等，导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。

　　(三)房地产供给曲线

　　以纵坐标轴表示某种房地产的价格，横坐标轴表示该种房地产的供给量，因为在价格较低时供给量减少，在价格较高时供给量增加，所以得到的是一条向右上方倾斜的供给曲线。

　　例题1：决定房地产供给量的因素有( )。

　　A 该种房地产的价格水平 B 该种房地产的开发建设成本

　　C 该种房地产的开发技术水平 D 房地产开发商对未来的预期 E 该区域人口数量

　　答案：ABCD

　　解析：决定房地产供给量的因素： ①该种房地产的价格水平。②该种房地产的开发建设成本。③该种房地产的开发技术水平。④房地产开发商对未来的预期。

　　例题2：房地产供给曲线是一条( )的供给曲线。

　　A 向右上方倾斜 B 向右下方倾斜 C 左上方倾斜 D 左下方倾斜

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