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2012年中级经济师考试房地产讲义第六章1　第六章 房地产投资项目不确定性分析
　　第一节 房地产投资项目不确定性分析概述
　　一、不确定性和不确定性分析的概念
　　□不确定性包含的因素
　　□如国家的经济政策和法规
　　□建设的各种费用
　　□建设工期
　　□利率、汇率、通货膨胀等
　　□不确定性分析的种类
　　□盈亏分析
　　□敏感性分析
　　□概率分析
　　二、不确定性分析的意义
　　1、有利于投资决策的科学化。2、有利于加强项目的风险管理和控制。
　　三 、房地产投资项目的主要不确定因素
　　1，土地取得成本。2，建安工程费。3，租售价格。4，开发周期。5，融资成本。6，空置率。7，经营成本。8，投资收益率。
　　第二节 房地产投资项目盈亏平衡分析
　　一、盈亏平衡分析的概念及基本原理
　　利润=销售收入-总成本-税金
　　□盈亏平衡分析又称损益平衡分析或量-本-利分析，是对项目的生产规模、成本和销售收入进行综合分析的一种方法。
　　□盈亏平衡分析的目的：是确定投资活动的盈亏平衡点，使投资者能掌握企业或项目的盈亏界线，了解企业或项目的风险大小，并有针对性地制定对策
　　□线性盈亏平衡分析：指收入、成本、利润等均和产量呈线性关系(一次函数)的盈亏平衡分析
　　□曲线形盈亏平衡分析：指收入、成本、利润等均和产量呈非线性关系的盈亏平衡分析
　　二、固定成本与变动成本的分解
　　(一)概念
　　1.固定成本是指在一定范围内，不随产量变化而变化的成本。
　　2.变动成本是指在一定范围内，随产量变化而呈现线性变化的成本
　　(二)分解方法
　　1.费用分解法
　　2.高低点法-求出单位变动成本
　　■首先利用公式求出v
　　
　　■可变成本=单位变动成本×产量
　　■总固定成本=最高或最低时的总成本-对应的可变成本
　　3。回归分析法
　　三、线性盈亏平衡分析
　　(一)线性盈亏平衡分析的假设条件
　　1.产量=销售量 2。产量变化，单位变动成本不变，从而总成本费用是产量的线性函数。
　　3.产量变化，售价不变，销售收入是销售量的线性函数。4。总固定陈本保持不变。5。同时开发几种产品时，应将其组合折算成一种产品。6。采用数据均为正常年份数据。
　　(二)盈亏平衡点的计算
　　1。图解法
　　□横轴为产量或销售量，纵轴为收入或支出
　　□画出固定成本线(一条平行于横轴的线)和可变成本线(一条通过0点的斜线)
　　□将固定成本线与可变成本线合并为总成本线
　　□画出销售收入线
　　□销售收入线与总成本线的交点即为盈亏平衡点，在横轴上对应的产量即为保本产量
　　□盈亏平衡点越低，盈利的机会越大，亏损风险越小
　　2。数学计算法
　　□盈亏平衡点为利润为0时的产量或销售量
　　F(x)=C(x)+E(x)
　　Px=CF+vx+E(x)
　　盈亏平衡点即为E(x)=0时，求x或P。
　　□用产量或销售量表示盈亏平衡点
　　□用销售额表示盈亏平衡点
　　□用生产能力利用率表示盈亏平衡点
　　□经营安全率(f)
　　(三)盈亏平衡的评价原则
　　盈亏平衡点越低越好。

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