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2012年中级经济师考试房地产讲义第五章2　第三节 房地产投资项目的现金流量
　　一、出售型房地产开发项目的现金流量
　　(一)出售型房地产开发项目的现金流入
　　主要表现在销售收入上
　　(二)出售型房地产开发项目的现金流出 经济师报考条件
　　1.土地成本。2。开发成本。3。开发费用。4。销售税费
　　二、经营型房地产开发项目的现金流量
　　(一)经营型房地产开发项目的现金流入
　　租金收益、自营收入、房地产增值等
　　(二)经营型房地产开发项目的现金流出
　　1。固定资产投资。 2。经营成本。
　　三、房地产置业投资项目的现金流量
　　流入：与经营型类似 流出：购买房地产的投资及在运营期内的经营成本。
　　第四节 房地产投资项目的财务报表
　　一、现金流量表
　　(一)现金流量表的类型
　　项目投资现金流量表 ;项目资本现金流量表;投资各方现金流量表
　　(二)现金流量表的编制
　　二、资金来源与运用表
　　三、损益表
　　四、资产负债表
　　五、房地产投资项目的辅助报表
　　补充：估算现金流的原则
　　□ 以增量现金流为基础
　　■ 将投资项目实施与不实施进行比较
　　□ 沉没成本不应该考虑
　　■ 沉没成本是指过去已经发生的成本，无论项目上不上均已支付的费用
　　□ 机会成本应视为现金流出
　　■ 如对旧房屋的改造中有了其它的用途，应将清理变现额视为现金流出
　　□ 考虑间接影响
　　■ 如新建旅馆会使原有旅馆每年利润下降，应列入新建旅馆项目的现金流出量之中
　　使用现金流评估投资项目的原因(与利润指标相比)
　　□ 现金流量与利润的差别实质
　　■ 现金流量为收付实现制
　　■ 利润为权益发生制
　　□ 现金流与利润区别的主要项目
　　■ 固定资产购建费用
　　■ 折旧
　　■ 经营期欠款和尚未支付款项
　　■ 固定资产配套的流动资金投入
　　■ 现金流确认客观，而利润依赖于会计程序的选择
　　□ 采用现金流量的优点
　　■ 考虑资金的时间价值，评估更具客观性
　　■ 现金流量可以反应过程，而利润只反应结果
　　现金流的分类
　　□ 初始投资现金流量(三项)
　　■ 固定资产购建费用
　　■ 相应流动资金投入
　　■ 更新固定资产净残值收入
　　□ 经营现金流量
　　■ 税后现金流=税前现金流×(1-T)+D.T=净利+折旧
　　□ D――折旧
　　□ T――所得税率
　　□ 终结现金流量
　　■ 净残值收入
　　■ 流动资金收回
　　现金流量表
　　□ 现金流量表
　　■ 只计算现金收支，不计算非现金收支(折旧、摊销等)
　　□ 现金流量表的作用
　　■ 了解企业现金的来龙去脉
　　■ 反映企业的理财政策
　　■ 帮助投资者预测企业未来发展潜力
　　■ 作为计算内部收益率、净现值、投资回收期等指标的依据
　　□ 现金净增加额的组成
　　■ 经营活动
　　■ 投资活动
　　■ 筹资活动
　　□ 净现金流量
　　■ 现金流入减去现金流出
　　□ 分类
　　■ 全部投资现金流量表
　　■ 自有资金现金流量表

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