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2012年中级经济师考试房地产讲义第五章2
来源:经济师考试网  2012/3/31  收藏本页  http://www.jjsexam.com/
2012年中级经济师考试房地产讲义第五章2 第三节 房地产投资项目的现金流量
  一、出售型房地产开发项目的现金流量

  (一)出售型房地产开发项目的现金流入
  主要表现在销售收入上
  (二)出售型房地产开发项目的现金流出 经济师报考条件
  1.土地成本。2。开发成本。3。开发费用。4。销售税费
  二、经营型房地产开发项目的现金流量
  (一)经营型房地产开发项目的现金流入
  租金收益、自营收入、房地产增值等
  (二)经营型房地产开发项目的现金流出
  1。固定资产投资。 2。经营成本。
  三、房地产置业投资项目的现金流量
  流入:与经营型类似 流出:购买房地产的投资及在运营期内的经营成本。
  第四节 房地产投资项目的财务报表
  一、现金流量表
  (一)现金流量表的类型
  项目投资现金流量表 ;项目资本现金流量表;投资各方现金流量表
  (二)现金流量表的编制
  二、资金来源与运用表
  三、损益表
  四、资产负债表
  五、房地产投资项目的辅助报表
  补充:估算现金流的原则
  □ 以增量现金流为基础
  ■ 将投资项目实施与不实施进行比较
  □ 沉没成本不应该考虑
  ■ 沉没成本是指过去已经发生的成本,无论项目上不上均已支付的费用
  □ 机会成本应视为现金流出
  ■ 如对旧房屋的改造中有了其它的用途,应将清理变现额视为现金流出
  □ 考虑间接影响
  ■ 如新建旅馆会使原有旅馆每年利润下降,应列入新建旅馆项目的现金流出量之中
  使用现金流评估投资项目的原因(与利润指标相比)
  □ 现金流量与利润的差别实质
  ■ 现金流量为收付实现制
  ■ 利润为权益发生制
  □ 现金流与利润区别的主要项目
  ■ 固定资产购建费用
  ■ 折旧
  ■ 经营期欠款和尚未支付款项
  ■ 固定资产配套的流动资金投入
  ■ 现金流确认客观,而利润依赖于会计程序的选择
  □ 采用现金流量的优点
  ■ 考虑资金的时间价值,评估更具客观性
  ■ 现金流量可以反应过程,而利润只反应结果
  现金流的分类
  □ 初始投资现金流量(三项)
  ■ 固定资产购建费用
  ■ 相应流动资金投入
  ■ 更新固定资产净残值收入
  □ 经营现金流量
  ■ 税后现金流=税前现金流×(1-T)+D.T=净利+折旧
  □ D――折旧
  □ T――所得税率
  □ 终结现金流量
  ■ 净残值收入
  ■ 流动资金收回
  现金流量表
  □ 现金流量表
  ■ 只计算现金收支,不计算非现金收支(折旧、摊销等)
  □ 现金流量表的作用
  ■ 了解企业现金的来龙去脉
  ■ 反映企业的理财政策
  ■ 帮助投资者预测企业未来发展潜力
  ■ 作为计算内部收益率、净现值、投资回收期等指标的依据
  □ 现金净增加额的组成
  ■ 经营活动
  ■ 投资活动
  ■ 筹资活动
  □ 净现金流量
  ■ 现金流入减去现金流出
  □ 分类
  ■ 全部投资现金流量表
  ■ 自有资金现金流量表

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  刘艳霞老师:会计师、注册会计师。环球职业教育在线会计职称、注册税务师、注册会计师、会计从业、经济师等课程辅导专家。...[详细]
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  胡艳君老师,上海财经大学经济学博士。任职于北京某高校经济学类、管理学类的辅导老师。.[详细]
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