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2012年中级经济师考试房地产讲义第五章1第五章　房地产投资项目经济评价
　　第一节 房地产投资概述
　　一、投资的概念和类型
　　(一)投资概念
　　以获取未来收益为目的，投放一定资金，以经营事业的行为。
　　(二)投资类别
　　直接投资&间接投资
　　二、房地产投资的含义和形成
　　(一)房地产投资的含义
　　以营利为目的，将资金投放到房地产开发经营活动的行为。
　　(二)房地产投资的形成
　　1。房地产直接投资 比如参与开发经营，或投资置业
　　2。房地产间接投资 比如购买股票、债券等
　　三、房地产投资的特点
　　1，多样性。2，复杂性。3，附加性。4，差异性。5，个别性。6，综合性。7，风险性。8，专业性。
　　四、房地产投资的构成
　　(一)房地产投资的主体构成
　　国家、企业、个人
　　(二)房地产投资的资金构成
　　1，企业自有资金。2，预售收入。3，信贷融资。4，债券融资。5，利用外资。6，财政资金。
　　第二节 资金的时间价值及等值计算
　　一、资金时间价值的含义与原因
　　□ 资金时间价值的含义
　　■ 资金发生的时间不同而使资金的价值不同
　　■ 利息、利率是资金时间价值的体现
　　□ 资金具有时间价值的原因
　　■ 通货膨胀
　　□ 等量的钱现在的比以后的值钱，货币有通货膨胀的可能
　　■ 承担风险
　　□ 得到同样的货币，要承担时间风险，且具有多种不确定因素
　　■ 货币增值
　　□ 货币有在一定时间内通过某些经济活动产生增值的可能
　　二、现金流量图和现金流量
　　□ 现金流量
　　■ 由于投资项目实施而引起现金收支的改变量
　　□ 现金流入量
　　■ 现金收入增加或现金支出减少
　　□ 现金流出量
　　■ 现金支出的增加或现金收入的减少
　　□ 净现金流量
　　■ 现金流入量与现金流出量之差
　　□ 一条向右的带箭头的线代表时间轴
　　□ 上面的点代表时间点，起点为0
　　□ 向上的箭头表示现金流入，向下的箭头代表现金流出
　　□ 箭头的长短与资金量值成正比
　　
　　用现金流量图表示的资金的时间价值

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