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2012年中级经济师考试房地产讲义第四章2　第四节 房地产市场调研的类型和方法
　　一、房地产市场调研类型
　　(一)探测性调研
　　(二)描述性调研
　　(三)因果性调研
　　(四)预测性调研
　　二、房地产市场调研方法
　　(一)定性调研方法
　　1.小组访谈法
　　内涵：一般由少量(不超过10人)的被访者组成，在研究者的引导下对预先设定的某一主题展开讨论
　　过程
　　准备过程
　　准备访谈指南
　　访谈指南主要由三部分组成：
　　①解释小组访谈法及其基本规则
　　②按一定的逻辑顺序组织提问
　　③总结及总体讨论
　　撰写访谈报告——访谈结束后进行总结、分析和整理
　　2。深度访谈法
　　一对一地访谈
　　3。投射法
　　来源于心理学
　　向被访者提供一个无限制并且模糊的情景，要求其作出反应
　　【例题·多选题】【2009年真题】深度访谈法的主要特点是深入挖掘单个被访者的(　)。
　　A.态度
　　B.感受
　　C.动机
　　D.消费
　　E.文化
　　【答案】ABC
　　(二)房地产市场实地调研方法
　　1.询问法
　　询问法的分类
　　入户询问法
　　路上拦截法
　　邮寄询问法
　　经理询问法
　　电话询问法
　　因特网询问法
　　2。观察法
　　特点
　　被调研对象并不清楚自己正在被调查，被调查者的行为不会因为调研人员的参与而发生扭曲，调研较为客观真实
　　多运用于一般消费品的市场调研
　　房地产多用于对客流量、交通流量的估算
　　3。试验法
　　也称因果关系研究法
　　改变某些因素，来观察这些因素变化后对其他待考察变量产生的影响
　　成本高，房地产中几乎不用
　　第五节 房地产市场分析和预测
　　一、房地产市场分析
　　(一)房地产市场分析概念与作用
　　1.房地产市场分析概念
　　概念
　　在房地产市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用科学方法和经验，对房地产企业和房地产市场的未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析和判断，为房地产企业营销决策提供依据
　　2。房地产市场分析的作用
　　1.预测是房地产企业制定开发经营计划和进行营销决策的基础
　　2.预测是改善企业经营管理，提高经济效益的重要手段
　　3.预测可以降低市场的不确定性给企业带来的市场风险
　　3。市场区域的确定
　　1.影响市场区域形状和大小的关键因素2。物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响
　　(二)房地产市场分析的内容
　　1.宏观因素。2。市场状况分析
　　二、房地产市场预测
　　(一)房地产市场预测的种类
　　按预测的时间的长短
　　短期预测-1-3年
　　中期预测-3-5年
　　长期预测-5年以上
　　按预测对象的范围
　　宏观市场预测
　　微观市场预测
　　按预测方法的性质
　　定性预测
　　定量预测
　　(二)房地产市场预测的方法
　　定性分析方法
　　购买者意图调查法
　　销售人员意见综合法
　　专家意见法(特尔菲法)
　　以匿名方式多轮征求专家的预测意见
　　定量分析方法
　　时间序列预测法
　　简单平均法
　　移动平均法
　　加权移动平均法
　　回归分析预测法
　　一元回归模型
　　多元回归模型
　　市场因子推演法
　　三、房地产市场调研报告
　　(一)房地产市场调研报告的写作要求

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