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2012年中级经济师考试房地产讲义第二章2　　第二节 房地产征收的前提条件
　　一、公共利益的界定
　　必须保证公共利益的正当性以及征收权行使的公共目的性，这是评判征收行为是否合法的根本标准和防止征收权滥用的重要措施。
　　二、公共利益的特点
　　1、公共利益是客观的
　　2、公共利益是共享的
　　3、公共利益是不确定的
　　4、公共利益不同于国家利益或政府利益
　　三、商业利益与公共利益的关系
　　第三节 房地产征收的权限和程序
　　一、集体土地征收的程序及审批
　　(一)集体土地征收的程序
　　1、集体土地征收的申请
　　2、集体土地征收的审查
　　3、集体土地征收的批准
　　4、集体土地征收的公告
　　5、集体土地征收的补偿
　　(二)集体土地征收的审批
　　1、农用地转用审批
　　2、土地征收的审批
　　3、农用地转用审批与土地征收的审批的关系
　　二、城市房屋拆迁的管理体制和程序
　　(一)城市房屋拆迁的管理体制
　　国家一级，地方一级，县级以上地方人民政府有关部门
　　(二)城市房屋拆迁的程序
　　1、城市房屋拆迁的管理体制的申请
　　2、城市房屋拆迁的审批和拆迁许可证的取得
　　3、城市房屋拆迁补偿安置协议的签订
　　4、城市房屋拆迁的实施
　　第四节 房地产征收的补偿和安置
　　一、集体土地征收补偿和安置
　　(一)征地补偿费用的含义和构成
　　(二)征地补偿的步骤
　　1、办理征地补偿登记
　　2、确定征地补偿标准
　　3、拟定并公布征地补偿、安置方案并征求意见
　　4、征地补偿
　　5、征地补偿费用的使用
　　(三)征地补偿标准
　　1、征收更低的补偿标准
　　(1)土地补偿费的标准
　　(2)、安置补助费标准
　　(3)、地上附着物补偿费
　　(4)、青苗补偿费标准
　　(5)、安排被征地农民的社会保障费用
　　2、征收其他土地的补偿标准
　　3、征收城市郊区菜地的补偿标准
　　4、大中型水利水电工程建设征地补偿标准
　　(四)被征地农民的安置
　　1、货币安置
　　2、保障安置
　　3、农业生产安置
　　4、重新择业安置
　　5、入股分红安置
　　6、异地移民安置
　　二、房屋拆迁补偿和安置
　　(一)房屋拆迁补偿的对象
　　(二)房屋拆迁补偿的方式
　　1、货币补偿
　　2、房屋产权调换
　　(三)特殊情况的房屋拆迁补偿
　　1、出租房屋的拆迁补偿
　　2、产权不明确房屋的拆迁补偿
　　3、设有抵押权房屋的拆迁补偿
　　4、拆迁公益事业房屋及其附属物的补偿
　　5、临时建筑、违章建筑的拆迁补偿
　　(四)货币补偿的补偿费用和标准
　　1、房地产补偿费
　　2、搬迁补偿费
　　3、过度补偿费
　　3、停产停业补偿费
　　4、安置补偿费
　　(五)、房屋产权调换
　　(六)拆迁补偿费用确定的程序
　　1、被拆迁房屋的调查登记
　　2、被拆迁房屋的评价
　　3、拆迁补偿协议的签订

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