■出让合同的概念

　　☆指土地出让方(国家)与受让方之间就国有建设用地使用权出让达成的权利义务关系的协议

　　☆由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订

　　■出让合同的特征

　　☆是出让双方当事人之间权利义务关系的协议

　　☆出让方是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门

　　☆受让方一般为境内外公司组织与个人

　　☆出让合同对转让合同起着制约作用(如用途和期限)

　　■出让合同的内容

　　☆土地状况

　　☆土地用途及使用年限

　　☆建设规划设计条件

　　☆动工开发期限

　　☆出让金额及支付方式

　　☆开发进度与分期投资额度

　　☆违约责任

　　☆其他条款

　　■出让双方的权利义务

　　☆出让方权利义务

　　▼对方违约，出让方可解除合同并请求违约赔偿

　　▼对未按合同规定的期限和条件开发利用土地，可以罚款直至收回土地

　　▼应向受让方提供达到合同规定条件的场地与资料

　　☆受让方权利义务

　　▼对方违约，受让方可解除合同并请求违约赔偿

　　▼可办理土地登记，领取土地使用证

　　▼可按规划要求开发利用土地

　　■出让合同的变更和解除

　　☆变更-较为多见的是改变土地用途

　　▼应取得土管部门和规划部门的同意，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，并相应调整土地使用权出让金

　　☆解除-多见于双方违约或土管部门收回土地

　　【例题·单选题】【2007年真题】《物权法》规定的建设用地使用权出让合同的内容不包括( )。

　　A.土地使用期限

　　B.土地用途

　　C.动工开发建设期限

　　D.土地界址、面积

　　[答案]C

　　3.国有建设用地租赁

　　3.1 租赁的概念与范围

　　■概念

　　☆国家将土地租给使用者，由使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定期限的土地租赁合同，并支付租金的行为

　　☆是解决划拨土地从无偿使用过渡到有偿使用的一种有效方式

　　■范围

　　☆划拨用地可不实行租赁

　　☆改变用途后不再符合划拨用地的，可实行租赁

　　☆经营性房地产开发的，必须实行出让，不实行租赁

　　☆非经营性开发的，可实行租赁等有偿使用方式

　　☆国企破产出售时，原划拨土地采取出让方式处置，不实行租赁

　　■范围的归纳

　　☆两种情况必须采用出让

　　☆经营性房地产开发用地

　　☆国有企业破产涉及划拨建设用地使用权处置

　　☆其他建设用地和原划拨用地，可采取出让方式，也可采取国有土地租赁方式

　　3.2 租赁方式

　　■招标(提倡)

　　■拍卖(提倡)

　　■挂牌

　　■协议

　　3.3 租赁期限

　　■短期租赁-年限不超过5年

　　■长期租赁-5年以上，法定出让年限以下

　　3.4 租赁合同

　　■租赁期六个月以上的应当由市、县土地管理部门签订合同

　　3.5 承租建设用地使用权的权能(四项权能)

　　■转租-承租土地使用权仍归原承租人，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地他项权利

　　■转让-承租土地使用权由第三人取得，原承租人脱离合同关系

　　■抵押-地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用权随之抵押，抵押权实现时租赁合同同时转让

　　■在使用年期内，承租人优先受让权-承租人优先办理出让

　　3.6 承租建设用地使用权的收回

　　■国家因公共利益需要收回，给承租人以补偿

　　■承租人的某些违约情况下，国家可解除合同收回

　　■承租土地使用权期满未续期的，无偿收回

　　【例题·多选题】【2007年真题】下列关于国有土地租赁的说法中，正确的有( )。

　　A.国有土地地租货，可以采取招标、拍卖或者双方协议的方式

　　B.国有土地租赁，租赁期限六个月以上的，必须签订租赁合同

　　C.承租人将土地转租给第三人的，承租土地使用权随之转让

　　D.承租土地使用权期满，承租人可申请续期

　　E.国家因社会公共利益的需要，可依法提前无偿收回承租土地使用权

　　[答案]ABD

　　4.建设用地使用权作价出资(入股)或授权经营

　　4.1 适用范围

　　■一般规定

　　☆对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，可采用授权经营

　　■分类规定

　　☆涉及国家安全的领域或具有战略意义的高新技术开发领域，可继续采用划拨

　　☆对自然垄断行业、提供重要公共产品和服务的行为，支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，主要采用授权经营和国家作价出资入股(重点)

　　☆对一般竞争性行业，应以出让、租赁等方式

　　☆承担国家计划内重点技术改造项目的，可划拨，也可作价出资(重点)

　　4.2 报批程序

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