地产开发商拥有房地产的所有权。其投资实际上转换成了项目的固定资产。

　　(一)经营型房地产开发项目的现金流入

　　经营型房地产开发投资的经济效果主要表现为租金收益、自营收入、房地产增值等方

　　面。

　　(二)经营型房地产开发项目的现金流出

　　经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和经营成本两大部分组成。

　　1.固定资产投资

　　经营型房地产开发项目的投资和成本的概念与一般工业生产项目基本相同。房地产产品

　　的开发、建设投资的构成与上述出售型房地产开发项目的构成基本相同，其估算也基本相同，

　　只是这些投资转换成了固定资产。

　　2.经营成本

　　经营成本是财务分析的现金流量分析中所使用的特定概念，作为项目现金流量表中运营

　　期现金流出的主体部分。出租型房地产开发项目的主要经营成本如下：

　　(1)人工费、 (2)公共设施设备日常运行、维修及保养费、 (3)绿化养护费、 (4)清洁卫生费、 (5)保安费用、 (6)办公费： (7)固定资产折旧费、(8)不可预见费、 (9)保险费、 (10)物业服务企业管理费和利润、 (11)法定规费、 (12)房产税。

　　三、房地产置业投资项目的现金流量

　　房地产置业投资包括购买型置业投资和租赁型置业投资。

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