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3. 收益法中三要素的基本内容(重点)

　　(1)收益法中的收益额

　　收益额是适用收益法评估资产价值的基本参数之一。在资产评估中，资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得 额。资产评估中的收益额有两个比较明确的特点：其一，收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额;其二，在许多场合下用于资产评估 的收益额是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。收益额的上述两个特点是非常重要的，评估人员在执业过程中应切实注意收益额的特点，以便合理运用收 益法来估测资产的价值。

　　(2)收益法中的折现率

　　收益法中的折现率，从本质上讲是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定 的情况下，对投资所期望的回报率。折现率就其构成而言，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。无风险报酬率，亦称安全利率，一般是参照同期国库券利率。 风险报酬率是指超过无风险报酬率以上部分的投资回报率。

　　(3)收益法中的收益期限

　　收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。

　　(二)收益法中的基本公式

　　收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。从大的方面来看，收益法中的具体方法可以分为若干类，其一是针对评估对象未来预期收益有无限期 的情况划分，分为有限划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益方法等。对于收益法具体运用，请大家参考考试用书的第55-57页相关内容，如何进行计 算要求掌握。

　　(三)收益法的工作步骤及优缺点(重点)

　　1、收益法的工作步骤

　　(1)收集验证有关经营、财务状况的信息资料;

　　(2)计算和对比分析有关指标及其变化趋势;

　　(3)预测资产未来预期收益，确定折现率或本金化率;

　　(4)将预期收益折现或本金化处理，确定被评估资产价值。

　　2、收益评估资产的优缺点

　　(1)能真实和较准确地反映企业本金化的价值;

　　(2)与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值，易为买卖双方所接受。

　　3、采用收益法评估资产的缺点：

　　(1)预期收益额预测难度较大，易受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响;

　　(2)在评估中使用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。

　　三、成本法

　　(一)成本法的基本含义(重点)

　　成本法也是资产评估的基本方法之一。成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。上述评估用公式可概括为：

　　资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值

　　(二)成本法中的基本要素(重点)

　　就一般意义上讲，成本法的运用涉及四个基本要素，即资产的重置成本、资产的实体性贬值、资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。

　　1.资产的重置成本。简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。

　　①复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、没计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。

　　②更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。

　　2.资产的实体性贬值。资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起资产的价值损失。

　　3.资产的功能性贬值。资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。

　　4.资产的经济性贬值。资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。

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