四、房地产市场调研

　　考试目的

　　测查应试人员是否理解房地产市场调研的概念、程序和基本内容等，是否掌握房地产市场调研的主要方法和调研报告的基本结构、主要内容等，以及是否具有撰写房地产市场调研报告的能力。

　　考试内容

　　(一)房地产市场调研概述

　　房地产市场调研的概念、特点、功能、分类、原则和程序。

　　(二)房地产市场调研的基本内容

　　房地产市场环境调研的内容(政治法律环境、经济环境、社会文化环境、科技发展环境、资源环境);房地产市场供给调研的内容(房地产开发用地供给、增量商品房供给、存量商品房供给、商品房出租供给);房地产市场需求调研的内容(房地产购买力、房地产消费者、房地产消费动机、房地产消费行为);房地产交易调研的内容(房地产成交量、房地产成交价、房地产成交区域、房地产成交者构成);房地产市场营销活动调研的内容(竞争对手状况、房地产价格、房地产营销)。

　　(三)房地产市场调研的主要方法

　　文案调研法、小组访谈法、深度访谈法、现场踩盘法、访问法、观察法、实验法的概念、主要内容、优缺点和适用条件。

　　(四)房地产市场调研问卷设计

　　房地产市场调研问卷设计的原则;房地产市场调研问卷的基本结构;房地产市场调研问卷中的问题设计;房地产市场调研问卷设计应注意的问题。

　　(五)房地产市场调研报告

　　房地产市场调研报告的基本结构、主要内容、编制的一般步骤和编制应注意问题。

　　五、房地产开发项目前期策划

　　考试目的

　　测查应试人员是否理解房地产开发项目前期策划的概念、作用和内容等，是否掌握房地产市场细分的概念、作用、依据和房地产开发项目的市场定位、项目定位、产品定位，以及是否具有撰写房地产开发项目前期策划报告的能力。

　　考试内容

　　(一)房地产开发项目前期策划概述

　　房地产开发项目前期策划的概念、特点、作用、原则和内容。

　　(二)房地产开发项目的市场定位

　　房地产市场细分的概念、作用和依据;房地产开发项目市场定位的概念、原则和策略。

　　(三)房地产开发项目的项目定位房地产开发项目SWOT分析的概念和步骤;房地产开发项目定位的概念、原则、内容和程序。

　　(四)房地产开发项目的产品定位房地产开发项目、产品定位的概念、原则、内容和策略。(五)房地产，并发项目前期策划报告

　　房地产开发项目前期策划报告的基本内容。

　　六、房地产投资项目可行性研究

　　考试目的

　　测查应试人员是否理解房地产投资的概念、特点和房地产投资项目经济评价指标的概念等，是否掌握资金等效值的计算和房地产投资项目经济评价方法，以及是否具有撰写房地产投资项目可行性研究报告的能力。

　　考试内容

　　(一)房地产投资概述

　　投资的概念和本质;房地产投资的概念，房地产直接投资和间接投资的概念，房地产开发投资与房地产置业投资的区别，出售型房地产开发投资与经营型房地产开发投资的区别;房地产投资的特点;房地产投资的主体构成和资金构成。

　　(二)资金的时间价值及等值计算

　　资金的时间价值的概念及产生原因;现金流量及现金流人、现金流出、净现金流量的概念;现金流量图上的要素，现金流量图的阅读和绘制;利息和利率的概念、计算，单利计息与复利计息的区别，名义利率和实际利率的概念及有关计算;资金等效值的概念、作用及其计算。

　　(三)房地产投资项目的现金流量

　　出售型房地产开发项目、经营型房地产开发项目、房地产置业投资项目的现金流人和现金流出的构成。

　　(四)房地产投资项目的财务报表

　　现金流量表的类型、形式、内容、作用和编制注意问题;财务计划现金流量表、利润与利润分配表、资产负债表的形式、内容、作用和编制注意问题;房地产投资项目总投资估算表、借款还本付息计划表的形式、内容和作用。

　　(五)房地产投资项目经济评价指标和方法

　　房地产投资项目财务评价的概念、主要目标;房地产投资项目经济评价指标体系;财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期等动态盈利性指标的概念、计算和评价准则;基准收益率的概念及其确定;成本利润率、资本金利润率、资本金净利润率、总投资收益率、静态投资回收期等静态盈利性指标的概念、计算和评价准则;借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率、流动比率和速动比率等清偿性指标的概念、计算和评价准则。

　　(六)房地产投资项目不确定性分析

　　不确定性和不确定性分析的概念，不确定性分析的主要内容和意义，房地产投资项目的主要不确定性因素;盈亏平衡分析的概念及基本原理，固定成本和变动成本的分解，线性盈亏平衡分析方法，盈亏平衡点的计算及评价原则;敏感性分析的含义、作用和方法，单因素敏感性分析方法;房地产投资风险的含义和特征，房地产投资项目风险分析的含义和内容，房地产投资风险的类型及系统风险和非系统风险的内容，房地产投资风险识别的主要方法，房地产投资风险估计及评价，房地产投资风险应对的原则和方法。

　　(七)房地产投资项目方案比选

　　房地产投资项目方案的类型;房地产投资项目方案比选的含义和作用;计算期相同和不同的互斥方案比选。

　　(八)房地产投资项目可行性研究报告

　　房地产投资项目可行性研究的概念、作用、主要依据和工作步骤，房地产投资项目可行性研究报告的结构和编制。

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