用益物权制度

　　一、用益物权的基本理论

　　1.用益物权是对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

　　2.用益物权包括：（1）土地承包经营权；（2）建设用地使用权；（3）宅基地使用权；（4）地役权；（5）准物权。具体包括海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利。

　　【解释】用益物权以对标的物的使用、收益为主要内容，即注重物的使用价值，并以对物的占有为前提；用益物权除地役权外，均为主物权；用益物权主要以不动产为客体，是直接支配他人的物的权利。

　　二、承包经营权

　　1.《物权法》规定，土地承包经营权自土地承包权合同生效时设立。承包经营权的期限因为内容的不同而有不同：耕地的承包期为30年；草地的承包期为30年至50年；林地的承包期为30年至70年，特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长来源北京安通学校。

　　2.在承包经营期限范围内，承包权人有权根据法律规定，采取转包、互换、转让等方式流转土地承包经营权，流转的期限不得超过承包期的剩余期限。

　　三、建设用地使用权

　　（一）建设用地使用权的概念及范围

　　建设用地使用权，是指民事主体对国家所有的土地，依法享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

　　（二）建设用地使用权的取得

　　建设用地使用权的取得方式有出让、划拨等方式。凡是工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，都应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　　建设用地使用权取得必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权生效的条件。

　　（三）建设用地使用权的流转

　　权利人取得建设用地的使用权后，除法律另有规定的以外，有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。

　　根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

四、地役权

　　（一）地役权的概念及属性

　　1.地役权，是指不动产权利人(包括土地所有人、地上权人以及土地的承租人)，为了自己利用不动产的方便或者不动产利用价值的提高，通过约定得以利用他人不动产的权利。

　　2.地役权具有从属性。具体表现为两个方面：(1)地役权不得与需役地相分离单独转让，不得单独设定抵押。(2)地役权不得与需役地的所有权或使用权相分离，作为其他权利的标的。以土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。以土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

　　3.地役权的不可分性，是指地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或仅仅以一部分而单独存在。

　　4.根据《物权法》规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

　　（二）地役权与其他用益物权的关系

　　根据《物权法》规定，地役权与其他用益物权之间的平衡采取下列方式：

　　1.土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

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