物权变动

　　（一）不动产的物权变动

　　1.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。

　　2.法律另有规定的除外。法定情形主要有：

　　（1）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

　　（2）一些他物权的变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件。这些情形具体包括：

　　①土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

　　②地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

　　③已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。从这条规定来看，宅基地使用权不以登记为生效要件来源北京安通学校。

　　3．非以法律行为发生的不动产物权变动也不要求以登记为生效要件。

　　（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。

　　（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

　　（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

　　上述三种情形的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。

　　【举例】王某如果经批准建造一栋房屋，根据《物权法》的规定，王某从房屋建成之日享有房屋的所有权。但如将房屋出卖，则仍应办理登记，否则所有权不转移。

　　4.不动产物权的登记地点、登记方式的具体规则是；

　　（1）登记地点。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

　　（2）登记簿与权属证书。根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。在办理完登记手续以后，登记机关发给不动产权属证书。

　　【注意】不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

　　（3）更正登记与异议登记。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

　　异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。法律为了避免不动产物权的效力不因异议登记而长期处于不稳定，法律要求异议登记申请人在异议登记之日起十五日内起诉，不起诉的，则异议登记失效。

　　（4）预告登记。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　（5）不动产买卖合同与登记。与当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

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