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　　金流量折现值，用下列近似公式计算：

　　

　　3.动态投资回收期的评价准则(容易出单选题)

　　在财务评价中，动态投资回收期(Pb)是通过与基准投资回收期(Pc)相比较来判断项目在经济上是否可行的：

　　(1)当Pb≤Pc时，说明项目能在要求的时间内收回投资，项目是可行的。

　　(2)当Pb >Pc时，说明项目不能在要求的时间内收回投资，项目是不可行的。

　　在房地产投资项目可行性研究中，动态投资回收期指标一般用于经营型房地产开发投资项目和房地产置业投资项目的财务评价。

　　考点三：静态盈利性指标及其计算

　　(一)利润率

　　1.成本利润率

　　成本利润率是指项目总开发利润占总开发建设成本的比率。该指标通常用来初步判断出售型房地产开发项目的财务可行性。其计算公式为：

　　

　　2.投资利润率

　　投资利润率是指项目开发建设完成后正常年份的年所得税前利润总额或项目经营期内年平均所得税前利润总额与项目总投资的比率。该指标考察的是项目单位投

　　资盈利能力。其计算公式为：

　　

　　3.资本金利润率

　　资本金利润率是指项目在经营期内一个正常年份的年所得税前利润总额或项目经营期内年平均所得税前利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的

　　盈利能力。其计算公式为：

　　

　　4.资本金净利润率

　　资本金净利润率是指项目在经营期内一个正常年份的年所得税后利润总额或项目经营期内年平均所得税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金

　　的盈利能力。其计算公式为：

　　

　　应用分析

　　[例6-5]某投资者花500万元购买了一商铺用于自己经

　　营，其经营资金为50万元，权益资本为200万元，经营期内年平均税前利润为70万元、税后利润为55万元。试计算该项目的投资利润率、资本金利润

　　率和资本金净利润率。

　　[解] 该项目的投资利润率、资本金利润率和资本金净利润率计算如下：

　　

　　考点四：清偿性指标及其计算(理解各种指标的计算公式)

　　房地产投资项目的清偿性指标主要有借款偿还期、

　　利息备付率、偿债备付率、财务比率。

　　(一)借款偿还期

　　借款偿还期的计算公式为：

　　

　　上式中，Id为项目借款还本付息额，不包括已用资本金支付的建设期利息;Pd为借款偿还期，从借款开始期计算;Rt为第t期可用于还款的资金，包括利润、折旧、摊销及其他还款资金。

　　借款偿还期可用“资金来源与运用表”或“借款还本付息计算表”直接计算，其近似计算公式为：

　　

　　借款偿还期指标的评价准则是：如果项目的借款偿还期小于或等于贷款机构提出的还款期限，可认为项目是有清偿能力的。

　　(二)利息备付率

　　利息备付率是指在借款偿还期内的税息前利润与当期应付利息的比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度和支付能力。其计算公式为：

　　

　　利息备付率指标的评价准则是：对于一般的房地产投资项目，利息备付率应大于2，否则表示项目的付息能力保障程度不足。尤其是当利息备付率低于1时，表示项

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