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初级经济师房地产讲义第一章第三节资金的时间价值与投资方案选择

　　第三节　投资方案的类型与评价指标

　　【本节主要内容】

　　1.投资方案的类型

　　2.独立方案的选择

　　3.互斥方案的选择

　　【内容详解】

　　1.投资方案的类型(三种)

　　■独立方案

　　◇方案间互不干扰，在选择时可以任意组合，直到资源得到充分运用为止

　　◇若方案间加法法则成立，则是独立方案

　　■互斥方案

　　◇若干方案中选择其中任何一个，其它方案就必然被排斥

　　■混合方案

　　◇若干个互相独立的方案中，每个独立方案又存在若干个互斥方案

　　2.独立方案选择

　　2.1 独立方案的评价指标

　　■以效率作为指标，效率=效益/制约资源的数量，主要指内部收益率

　　■掌握制约资源，主要是资金

　　■只能用相对指标(盈利能力指标)，不能用绝对指标(如净现值)

　　【形象理解】

　　■甲项目投资1元，获利1元，利润率100%

　　■乙项目投资100万元，获利50万元，利润率50%

　　■我们会选甲项目而不是乙项目

　　【2007年真题·多选题】下列投资方案评价方法中，不可以用于独立方案选择的有( )。

　　A.投资回收期法

　　B.内部收益率法

　　C.差额法

　　D.净现值法

　　E.最小公倍数法

　　[答案]ACDE

　　[解析]独立方案只能用效率指标(利润率或内部收益率)

　　2.2 独立方案的选择方法(三种情况)

　　■无资金约束的项目选择方法

　　◇1.计算各方案的效率(内部收益率)

　　◇2.直接将计算出的效率指标与收益标准进行比较

　　◇3.大于标准的方案可行，小于标准的方案不可行

　　■有资金总量约束的项目选择方法

　　◇1.计算各方案的效率(投资利润率或是内部收益率)

　　◇2.按效率从大至小的顺序排列各方案

　　◇3.画出资金总量约束线

　　◇4.资金总量约束线左边的，效率大于标准的项目即为可选方案

　　■有资金成本约束的项目选择方法

　　◇1.计算各方案的效率(投资利润率或是内部收益率)

　　◇2.按效率从大至小的顺序排列各方案

　　◇3.将用于投资的资金成本，按由小至大的顺序排列

　　◇4.将上述两图合并为独立方案选择图

　　◇5.效率线与资金成本线交点左边的方案即为最后选择方案

　　【典型例题】某公司有六个互相独立的投资项目，各项目每期期末的净收益都相同，寿命期皆为8年。若基准收益率为10%。

　　1.当无资金约束时，应该选择哪些方案

　　2.当可利用的资金总额只有3000万元时，应选择哪些方案?

　　3.若该公司所需资金必须全部从银行贷款，贷款数额为600万元时，利率为12%，此后每增加600万元利率就增加4%,则应该如何选择方案?

投资方案	初期投资额	每年的净收益
A	500	171
B	700	228
C	400	150
D	750	167
E	900	235
F	950	159

　　【例题解析】本题是独立方案选择的最全面的题，必须理解掌握。

　　■三种情况第一步都相同，就是计算效率指标

　　■各方案的内部收益率如下(计算过程省略)

　　171× (P/A，rA，8)-500=0　　rA=30%

　　228× (P/A，rB，8)-700=0　　rB=28%

　　150× (P/A，rC，8)-400=0　　rC=34%

　　167× (P/A，rD，8)-750=0　　rD=15%

　　235× (P/A，rE，8)-900=0　　rE=20%

　　159 ×(P/A，rF，8)-950=0　　rF=7%

　　【第一问解答】

　　■基准收益率为10%，所以内部收益率大于10%的项目均可

　　■方案选择ABCDE

　　【第二问解答】

　　此时应选择C、A、B、E四个方案

　　注意：当资金的限额与所选方案的投资额之和不完全吻合时，应将靠后的一两个方案轮换位置后比较，看哪个方案最优，那可最终选择方案的最优组合。

　　【第三问解答】

　　此时应选择C、A、B三个方案

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